TÜRKİYE'NİN EN İYİ- EN KALİTELİ HUKUK/AVUKATLIK BÜROSU OLABİLMENİN İLK ŞARTI, HUKUKA İLGİ DUYAN HERKESİN ARADIĞI BİLGİYE KOLAY VE ÜCRETSİZ ULAŞMASINI SAĞLAMAKTIR.. SİTEMİZDE YER ALAN BİLGİLERİ İNCELERKEN ARADIĞINIZ SORULARIN CEVABINI BÜYÜK ÖLÇÜDE BULABİLECEKSİNİZ..SİTEDEKİ TÜM MAKALELER KONUNUN UZMANI TÜRKİYE'NİN EN İYİ AVUKATLARI- HUKUK MÜŞAVİRLERİ- ÜNİVERSİTE ÖĞRETİM ÜYELERİNCE HAZIRLANMIŞTIR.. BU SİTEDE BULAMADIĞINIZ BAZI "ÖNEMLİ BİLGİLER" e www.aghukuk.org 'da ULAŞABİLİRSİNİZ..

İCRA HUKUKU 39 (K.. HARFİ İLE BAŞLAYAN MAKALELER) 4

KİRALANAN TAŞINMAZIN«KİRA BORCUNUN ÖDENMEMESİ (TEMERRÜT) » NEDENİYLE İLAMSIZ İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ (İİK.mad.269c)

İİK. mad. 269/c * 'de kendisine «örnek: 13 ihtarlı ödeme emri» gönderilen borçlu-kiracının, bu ödeme emrine «kira sözleşmesi dışındaki nedenlerle itiraz etmesi» ve «bu itirazın icra mahkemesinde incelenmesi» konuları düzenlenmiştir...

§A. KİRA SÖZLEŞMESİ DIŞINDAKİ NEDENLERLE İHTARLI ÖDEME EMRİNE İTİRAZ EDİLMESİ:

I- Borçlu-kiracı, gönderilen «örnek:13 ihtarlı ödeme emri üzerine, kira sözleşmesini reddetmeden «kira borcu»nun ‘ödendiğini’ ‘takas yahut diğer bir nedenle -örneğin; kiralanan yerin kendisine teslim edilmemiş olması yahut kira sözleşmesi hükümlerine göre henüz kiranın ödenme zamanının gelmemiş olması nedeniyle- kendisinden istenemeyeceğini’ belirterek, hakkındaki takibe (gönderilen ödeme emrine) itiraz edebilir.

II- Borçlu-kiracının icra dairesine -ödeme emrinde öngörülen2 7 ve 3 günlük- itiraz süresi içinde -takip konusu kira borcuna- yapacağı bu itiraz ile takip durur.

İtiraz «yazılı» yada «sözlü» olarak yapılabilir.

III- «Kira borcu» neyi ifade etmektedir? Kira borcu ne zaman ve nasıl ödenmiş sayılır?

Şimdi, uygulamada çok önem taşıyan bu soruların cevaplarını araştıralım.

Alacaklı-kiralayanın gönderdiği «örnek:13 ihtarlı ödeme emri»ni alan borçlu-kiracı, takip konusu kira borcunu öderse temerrütten kurtulur.

Borçlu-kiracının temerrütten kurtulabilmesi için takip konusu «kira borcu»nu -«ödeme süresi» (yani; 30,6 gün veya 60 gün)3 içinde- ödemesi yeterlidir. Aynı süre içinde «asıl kira borcunun faiz, icra giderleri, avukatlık ücreti vb. gibi eklentilerinin ödenmesi» gerekli değildir. Başka bir deyişle, ödenen kira borçları bakımından -«ödenen (yatırılan) paranın öncelikle faiz ve giderlere mahsup edileceği»ne ilişkin- BK. mad. 84 hükmü uygulanmaz... Bu nedenle, asıl «kira borcu» dışında «kira borcunun faiz, icra giderleri, avukatlık ücreti vb. gibi eklentileri»nin ödenmemesi halinde, icra mahkemesince tahliye kararı verilemez.

Alacaklı-kiralayan, «asıl kira borcu»nu ödeyerek temerrütten kurtulan kiracıdan «faiz, icra giderleri, icra avukatlık ücreti»nin alınmasını, «haciz» talep ederek sağlayabilir..

a) Ödenmekle,borçlu-kiracının temerrütten kurtulmasına neden olan kira borcu neyi ifade etmektedir? Yani bu kavramın içeriği nedir?

Bilindiği gibi, kullandırma amacını güden sözleşmelerin başında gelen8 kira sözleşmesi, kiralayanın «bir ‘ücret’ karşılığında bir malının (kiralananın) kullanılmasını, kiracıya terk etmesi»ni ifade eder (BK. mad. 248; 270).

«Kira borcu», kiracının, kiralananı kullanmasının (‘hasılat kirası’nda, buna ek olarak; kiralananı işletmesinin) karşılığı olarak, belirli zamanlarda, kiralayana vermeyi taahhüt ettiği bir edimdir. Bu edim genellikle «bir miktar para»dan ibarettir Ancak, «kira borcu» olarak, «para»nın dışında herhangi bir edim -örneğin; iş görme, bir şey yapma, misli eşya- da kararlaştırılabilir «Hasılat kirası»nda, «kira borcu», para olabileceği gibi, «toplanacak semere», «hasılatın bir payı»da olabilir..

«Kira borcu»nun hukuki niteliği, medeni semere'dir. Nasıl, «faiz», ödünç verilen paranın, «temettü» hisse senetlerinin, medeni semeresi ise, «kira borcu (parası, bedeli)»de, kiralananın medeni semeresi sayılır.

«Kira borcu» miktarı, nasıl ve ne zaman ödeneceği kira sözleşmesinde -çok kez; yazılı olarak- belirtilir.

Kiracı, kira sözleşmesinde «kiralananı kullanamaması karşılığında» ödeyeceği para (ya da yerine getireceği edim) yanında, ayrıca başka yan borçları (edimleri)de üstlenmişse örneğin; «kapıcı parası», «elektrik parası»nı; «su parası»nı, «yakıt parası»nı da ödemeyi taahhüt etmişse; bu borçlar da, «kira borcu» kavramına girmiş olur mu? Yani, kira sözleşmesi ile üstlendiği «kapıcı parası»nı, «elektrik parası»nı, «su parası»nı, «yakıt parası»nı ödemeyen kiracı, «kira borcunu ödememiş» duruma -yani temerrüde- düşmüş olur mu?

Doktrinde, 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde bazı yazarlar, ‘ödenmesi aslında kiralayana ait olduğu halde, sözleşme ile kiracının üstlenmiş olduğu su, elektrik, gaz ve kapıcı paralarının da «kira bedeli (borcu)» kavramına gireceğini’ ileri sürmüşlerdir. Yargıtay Hukuk 6. Dairesi -«tahliye davaları» bakımından- önceleri, ‘sözleşmede kararlaştırılan bu paraların kira borcuna dahil olacağını ve bunları ödememenin tahliye nedeni olacağını’ belirtmişken16 daha sonra bu görüşünü değiştirerek, ‘sözleşmede kiracı tarafından ödeneceğini açıkca yazılmış olsa dahi, kapıcı parası’nın, su parası'nın, yakıt parası'nı19 kira borcu sayılmayacağını, bunları ödememenin temerrüde (ve tahliyeye) neden olmayacağını’ kabul etmiştir. «Tahliye takipleri» bakımından, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi ise, bu konudaki içtihatlarında, kiracının «asıl kira borcu» yanında yer alan -ödemeyi sözleşme ile üstlendiği- «ikinci derecedeki» yan borçlarını titizlikle birbirinden ayırmış ve ‘kira sözleşmesinde «belirli bir edimin (giderin) kiracıya ait olduğu»nun belirtilmiş olmasının, o edimin (borcun), kira borcundan sayılmasını gerektirmeyeceğini’ vurgulamıştır. Gerçekten, yüksek mahkemeye göre; ‘kiracı, kira sözleşmesinde «yakıt giderini» «bekçi parasını» «kapıcı parasını»«temizlik parasını «su parasını» , «elektrik parasını» , «tuvalet temizleme parasını», «çöp parasını» , «yönetim giderini» «telefon konuşma ücretini» ödemeyi üstelnmiş dahi olsa -yani; bunların kiracıya ait olacağı sözleşmede belirtilmiş dahi olsa, bunlar «asıl kira borcu» sayılmayıp, «asıl kira borcunun eklentisi» olduğundan, temerrüde (ve tahliyeye) neden olmaz..’

Yine 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi kimi içtihatlarında31 «Kira sözleşmesinde, ‘kira parası’ndan sayıldığı ve ödenmemesinin tahliye nedeni olacağı’ öngörülen ‘yakıt parası’, ‘su parası’ vb.nin ihtar süresi içinde ödenmemesinin, temerrüde esas olacağı ve tahliye nedeni sayılacağını» belirtimştir....

Biz -818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde- «kira sözleşmesinde, kiracı tarafından ödeneceği öngörülen, ‘yakıt parası’ ile ‘kapıcı parası’, ‘elektrik parası’, ‘su parası’, ‘temizlik parası’ vb. gibi yan borçların da ödenmemesinin -bunlar sözleşme ile ‘kira parası’ niteliğini kazanmış olduğundan- tahliye nedeni olması gerektiğini» savunmuştuk.

Yukarıda belirttiğimiz gibi; ödenmemesi tahliye nedeni olmayan35 -ancak; ödenmemesi halinde alacaklı kiralayanın haciz talep ederek tahsil edilmesini sağlayabileceği- kira alacağının faizi hakkında yüksek mahkeme;

«Kira sözleşmesinde kararlaştırılan gecikme zammı ile gecikme faizinin taraflar için bağlayıcı olduğunu,»

«Şirket olan kiracı tarafından kiralanan yerin işyeri olarak kullanılıyor olması halinde, kira sözleşmesinin kiracı şirket yönünden ticari iş sayılacağını ve gününde ödenmeyen kira borcuna ‘ticari faiz’ (avans faizi) yürütülmesi gerekeceğini,»

«Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde yazılı olan ‘kira bedelinin süresinde ödenmemesi haline aylık %15 gecikme faizi tahakkuk ettirileceği’ne ilişkin koşulun geçerli olduğunu,»

«Sözleşmede ödeme tarihinin belirtilmiş olması halinde -BK'nun 101/II. maddesi gereğince- kiracıya ayrıca ihtarname göndermeye gerek kalmadan, kira alacağına bu ödeme tarihinden itibaren faiz işletilebileceğini,»

«Kira parasının tesbitine ilişkin mahkeme kararı ile belirgin hale gelen kira farkı alacağına, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kira tesbit kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülmesi gerekeceğini»

«Kira sözleşmesine göre kira parasının ödenmesi gereken tarihten itibaren, kiralayanın -ayrıca kiracıya ihtarname göndermeden- gecikme faizi isteyebileceğini»

«Kira sözleşmesinde «peşin ödeneceği» belirtilen kira parasına, ödenmesi gereken tarihten itibaren -ayrıca- ihtarname çekmeye gerek kalmadan gecikme faizi istenebileceğini»

belirtmiştir.

b) «Kira borcu» ne zaman ödenir? Kira borcunun ödenme zamanı, «sözleşme», «örf ve adet»e ve «yasa»a göre belirlenir. Gerçekten gerek adi kirada gerek hasılat kirasında, kiracı kira borcunu sözleşmede öngörülen tarihte, -örneğin; «her ayın ilk haftasında» - sözleşmede bu konuda bir açıklık yoksa yerel örf ve âdete göre belli zamanda ödemekle yükümlüdür. Eğer örf ve âdete göre ödenme zamanı belirleniyorsa, BK. 257/II ve 281/II'deki sürelerin sonunda yani, altı aylık ve daha fazla süreli adi kiralarda; altı ayın sonunda, daha az süreli adi kiralarda her ayın sonunda ve her iki halde de en geç kira süresinin sonunda kira borcunun ödenmesi gerekir (BK. 257; 281).

Kira sözleşmesinde -uygulamada çok kez görüldğü gibi- «kira borcunun her ay peşin ödeneceği» öngörülmüşse, «kiracının, en geç ayın üçüncü günü akşamına kadar» kira borcunu ödemesi gerekir. Bu ilkenin yasal bir dayanağı yoktur. Ancak, Yargıtay öteden beri kökleşmiş içtihatları ile böyle bir uygulama yaratmıştır

Kira sözleşmesinde «aylık kira parasının peşin ödeneceğinin öngörülmemiş olması halinde, kiranın işledikten sonra ödeneceği» kabul edilmiş sayılır

Kira sözleşmesinde öngörülen «ödeme günü»nün değiştirilmiş olduğunun, borçlu-kiracı tarafından yazılı belge ile kanıtlanması gerekir

Kira sözleşmesinde «kira borcunun ödenme zamanı» hakkında konulan koşula kiracı uymaz ve burada belirtilen tarih dışında ödemede bulunur, kiralayan da bu ödemeleri kabul ederse, kira sözleşmesinin bu bölümü taraflarca değiştirilmiş sayılır mı? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu -doktrinde eleştirilere neden olan - bir kararında «kira parasının sürekli şekilde ödenmesine karşı, kiralayanın hiç ses çıkarmamasının, akdin kiranın ödenmesine ilişkin hükmünün taraflarca değiştirilmiş olduğu anlamına geleceğini» belirtmişken, daha sonraki bir kararında50 «...kiralayanın bu konuda uysallık göstermiş olması, kiracıya sözleşmeye aykırı şekilde ödemede bulunma hakkını vermez. Makbuzlar, kiracının belirsiz süreler içinde ödemeler yaptığını göstermektedir. Eğer bu ödemeler belirli süreler içinde yapılmış olsaydı, ancak o zaman akdin, kira ödeme zamanına ait hükmünün zımni olarak değiştirilmiş bulunması sözkonusu edilebilirdi...» denilmiştir.

Aynı konuda -yani; «kira borcunun ödenme zamanı» hakkında- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi de;

«İdari tatil günlerinin, resmi tatilden sayılmaması nedeniyle, ihtarlı ödeme emrinde öngörülen otuz günlük sürenin son gününün sadece resmi tatile rastlaması halinde uzayacağını,»

«‘13 örnek ihtarlı ödeme emri’nde yer alması gereken otuz günlük ödeme süresinin asgari süre olup bunun kısaltılamayacağını,»

«‘Kiranın, ilk altı ay peşin ödeneceği’ne ilişkin kira sözleşmesindeki koşulun -icra sözleşmesinin kendiliğinden yenilenmesi halinde de- kiracıyı bağlamaya devam edeceğini»

«Ödeme süresinin son gününün tatile rastlaması halinde, ödeme süresinin tatili izleyen günün çalışma saati sonuna kadar uzayacağını»

«Kiracı-borçlu tarafından, ihtar süresi içinde tel havalesi ile icra dosyasına gönderilen paranın, ‘postaya verildiği tarihte’ değil, ‘PTT, tarafından icra dairesine ihbarda bulunulduğu tarihte’ yatırılmış sayılacağını»

«Akitteki ‘peşin ödeme şartı’nın, teamül haline gelen aylık ödemelerle değiştirildiği kanıtlanmadıkça, geçerliliğini koruyacağını»

«Kiracının iki ayın kirasını ‘aylık olarak’ ödemesinin, sözleşmedeki ‘kiranın altışar aylık peşin olarak ödeneceğine’ ilişkin koşulu geçersiz kılmayacağı ve ‘kira bedelinin aylık olarak ödeneceği’ konusunda bir teamülün oluştuğunu göstermeyeceğini»

«Sözleşmede ‘aylık olarak ödeneceği’ kararlaştırılan kira parasının üç yıl boyunca ‘yıl sonunda ve yıllık olarak’ ödenmiş olması halinde kiranın ödenme zamanı konusunda yeni bir teamülün oluşmuş sayılacağını»

«Kira sözleşmesine konulan ‘senelik peşin’ kaydının geçerli olduğunu»

«Sözlemedeki ‘peşin ödeme’ koşulunu kiracıya ihtarname çekerek hatırlatan kiralayanın, kira paralarını -ihtirazi kayıt ileri sürmeden- aylık olarak kiracıdan almasının, neticeye etkili olmayacağını»

«Sözleşmedeki ‘yıllık peşin’ koşuluna rağmen, yedi aylık ödemeyi kabul eden kiralayanın, peşin ödeme koşulundan vazgeçmiş sayılacağını»

«Kira sözleşmesinin ön yüzündeki ‘senelik peşin ödendi’ kaydının sadece o seneki kira parasının ödendiğini göstereceği, sonraki senelere ait kira paralarının da ‘peşin ödeneceğini’ ifade etmeyeceğini»

«Bir yıl süreli kira sözleşmesinde ‘kira bedelinin üç taksitte ödeneceğinin’ kararlaştırılmış olması halinde, kira bedelinin ‘dört ay ara ile ve 1/3 oranında’ yatırılması gerekeceğini»

«Sözleşmede ‘yıllık ödeneceği’ öngörülen kiranın, ‘peşin’ ödenmesinin gerekmediğini»

«Kiranın belirlenmesine ilişkin mahkeme kararı ile belirlenen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için sadece alacaklının borçludan edada bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş bulunmasının yeterli olmayıp, aynı zamanda o kararın kesinleşmesinin de gerekeceğini»

belirtmiştir.

Kira sözleşmelerine «bir aya ait kira parasının ödenmemesi halinde, dönem sonuna kadar Ddiğer ayların kirasının da muaccel olacağına» ilişkin bir kayıt konulabilir mi? «Muacceliyet kaydı» denilen bu tür kayıtların geçerli olacağı -gerek Hukuk Genel Kurulu66 , gerek 6.HD67 ve gerekse 12. HD68 tarafından- 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde kabul edilmiştir. Buna karşın hazırlanmış bulunan Borçlar Kanunu Tasarısında «... kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde sözleşme cezası ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir» (mad. 345) şeklinde önerilen yeni hükmün kanunlaşması halinde, bu tür kayıtlar geçerli olarak kabul edilmeyecektir...

Önemi nedeniyle ayrıca belirtelim ki; kira borcunun «ödenme zamanı»nın gelmiş sayılabilmesi için, kiranın peşin ödneceği kararlaştırılmış olsa bile,önce kiralayanın, kiralananı sözleşmeye uygun biçimde teslim etmiş olması gerekir.

«Sözleme», «örf ve adet» veya «yasa» gereğince ödenme zamanı geldiği halde, kira borcunun kiracı tarafından ödenmemesi üzerine, kiralayan borçlu -kiracıya «örnek:13 ihtarlı ödeme emri» göndererek tahliye takibinde bulunma hakkını kazanır. Borçlu-kiracının, ihtarlı ödeme emri üzerine, takip konusu «kira borcu»nu ödeme emrinde belirtilen -30,6 ya da 60 günlük- ödeme süresi içinde yatırması gerekir. Kira borcunun, bu süre içinde mutlaka alacaklı-kiralayana veya icra dairesine ödenmesi gerekir. Eğer bu süre geçtikten sonra ödenirse, temerrüt gerçekleşir. Yüksek mahkeme de bu konuyla ilgili olarak;

«Kira borcunun, ihtar (ödeme) süresinden sonra yatırılmış olmasının, temerrüdün oluşmasına (ve tahliye kararı verilmesine) engel teşkil etmeyeceğini

«Takip konusu kira alacağının ‘postadaki gecikme’ nedeniyle icra dosyasına otuz günlük ihtar süresinden sonra ulamış olması halinde, kiracının temerrüdünün oluşmuş olacağını»

«Ödeme emrinde öngörülen ihtar süresinin dolmasına iki gün kala, kira parasını PTT ile kiralayana gönderen kiracının, bu paranın ihtar süresi içinde kiralayana ulaşmaması halinde temerrütten kurtulamayacağını”

«Telgraf havalesi ile gönderilen paranın alacaklıya ihtar süresinden sonra ulaşması halinde, kiracının temerrütten kurtulamayacağını»

«Ödeme emrindeki otuz günlük ödeme (ihtar) süresinin son günü, istenen kira borcunu icra dairesi yerine «konutta ödemeli» olarak PTT'ye yatıran borçlunun temerrütten kurtulamayacağını (borcunu ödemiş sayılmayacağını)»

«İhtar süresi içinde PTT ile icra dairesine gönderilen kira parasının, ihtar süresinden sonra icra dairesine ulaşması halinde, kiracının temerrütten kurtulamayacağını»7

«Postadaki gecikmenin temerrüdü engellemeyeceğini»

belirtmiştir. c) «Kira borcu» nerede ve nasıl ödenir? Kira borcunun sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, kiralayanın ikametgahında ödenmesi gerekir (BK. mad. 73/I). Çünkü bu borç -BK. mad. 73/I uyarınca- «götürülecek borçlar»dandır

Kira borcu, PTT ile gönderilecekse, «gönderme gideri kiracıya ait olmak üzere» ‘konutta ödemeli olarak’79 kiralayana gönderilmesi gerekir. Kiracı, «konutta ödemeli olarak» kira borcunu göndermekle -bu para kiralayan tarafından kabul edilmeyerek alınmasa dahi- temerrütten kurtulur  Kiracının temerrütten kurtulması için ayrıca -BK. mad. 91 uyarınca- «tevdi yeri» tayin ettirip kira borcunu oraya yatırması gerekli değildir. Bu işlem, kiracının «kira borcundan kurtulması» yani kira borcunu ödemiş sayılması için zorunludur.

«Adi posta havalesi ile» (veya «banka havalesiyle») gönderilen kira borcunu, kiralayan postahaneye gidip almak zorunda değildir. Bu nedenle, kiracı kira borcunu bu şekilde göndererek temerrütten kurtulamaz. Ancak, kira borcunun «adi posta havalesi ile»(veya «banka havalesi ile») gönderilerek ödenmesi konusunda, taraflar arasında oluşmuş bir teamül varsa, kiracı kira borcunu bu şekilde gönderebilir.

Kiracı-borçlunun, «mutad ödeme yeri olmayan alacaklının banka hesabına kira borcunu yatırarak temerrütten kurtulup kurtulmayacağı» gibi «kendiliğinden bankada kiralayan adına hesap açtırarak» da kira borcunu yatıramaz...

Kiracının «konutta ödemeli olarak» gönderdiği ya da bankaya yatırdığı parayı, kiralayan kötüniyetle almazsa; kiracı temerrütten kurtulur ve kiralayan -BK. mad. 90 gereğince- temerrüde düşer. Bu durumda, BK. mad. 91 uyarınca kiracı «tevdi yeri» tayin ettirip kira borcunu buraya yatırırsa, kira borcundan kurtulur. Eğer, kiracı BK. mad. 91 uyarınca «tevdi yeri» tayin ettirip kira borcunu yatırmazsa, borçluluk durumu devam eder. Kiralayan, kiracının -«konutta ödemeli olarak»- gönderdiği kira parasını almaz ve daha sonra «kiracının tevdi yerine kira borcunu yatırmadığını» tesbit ederek kiracıya «örnek:13 ihtarlı ödeme emri» gönderirse, kiracının «ödeme süresi» içinde kira borcunu -«icra dairesi»ne, «kendisi»ne, «tevdi yeri»ne- yatırmaması üzerine icra mahkemesine başvurup «tahliyeye karar verilmesini» isteyemez, sadece (kiracı ödeme emrine itiraz etmemişse) ‘kira alacağının alınmasını’ (haciz yapılmasını) icra dairesinden veya (kiracı ödeme emrine itiraz etmişse) ‘itirazın kaldırılmasını’ icra mahkemesinden isteyebilir.

Borçlu-kiracı, icra tarihinden (özellikle; ödeme emrinin tebliğinden) sonra, «tevdi mahalli» tayin ettirerek kirayı bu tevdi mahalline yatırarak temerrütten kurtulamaz.

Yüksek mahkeme;

«Takipten önce kiralayana olan borcunu konutta ödemeli olarak gönderen kiracının gösterilen adresin kapalı olması veya kiralayanın adresini değiştirmesi veya parayı postaneden almaması sonucunda, paranın iadesi üzerine kiracının temerrütten kurtulmuş olacağını, ancak, kira borcundanda kurtulabilmesi için, kendisine iade edilen parayı mahkemeden alacağı kararla tevdi mahalline veya hakkında icra takibi yapılmışsa icra dosyasına yatırması gerekeceğini, aksi taktirde icra mahkemesince, ‘borçlu kiracının itirazının kaldırılmasına’ karar verilmesi gerekeceğini (Bu varsayımda ayrıca ‘kiracının tahliyesi’ne karar verilemeyeceğini)»

«Takip konusu kira borcunun, ödeme emrinin tebliğinden sonra mutlaka takip dosyasına yatırılmasının zorunlu olmadığı, ‘ihtar süresi içinde’, takip konusu kira borcunu ‘mutad ödeme yerine’, ‘PTT ile konutta ödemeli olarak’, ‘tevdi yerine’ ödeyen kiracının, temerrütten kurtulacağını ve mahkemece bu durumda ‘tahliye kararı’ verilemeyeceğini»

belirtmiştir.

Kira parasının kural olarak kiralayana ödenmesi gerekir. Ancak, öteden beri kiranın, «kiralayanın bildirdiği üçüncü kişiye ödenmesi» taraflar arasında teamül haline gelmişse, kiracı bu üçüncü kişiye kira parasını ödemekle borcundan kurtulur. Yüksek mahkeme, bu konuyla ilgili olarak;

«Takip konusu kira parasını, alacaklı-kiralayanın kızı ve damadına ödemiş olan kiracının ‘bu ödemeyi kiralayanın talimatı ile yaptığını’ belgelendirmedikçe kira borcundan kurtulmuş olmayacağını,»

«Kira parasının sözleşmede belirtilen ‘ödeme yeri’ dışında kiraya verenin kızına/oğluna yapılan ödemenin teamül haline gelmiş olup olmadığının araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekeceğini,»

«Kiralayanın, para tahsiline (almaya) yetkili vekiline kira borcunu ödeyen kiracının, borcundan kurtulacağını»

«Alacaklının talimatı ile olduğu belgelendirilmedikçe, alacaklı (kiralayan) dışındaki kişilere yapılan ödemenin, kiracıyı borcundan kurtarmayacağını»

«Yakın akrabaya yapılan ödemenin, kiracıyı (borçluyu) temerrütten kurtarmayacağını»

«Yazılı bir belge ile kanıtlanmadıkça «kira paralarının alacaklının eşine ödenmesi konusunda taraflar arasında dolaylı bir anlaşma olduğu» iddiasının icra mahkemesinde dinlenmeyeceğini»

«Bankaya ödeme konusunda bir anlama ya da teamülün varlığı kanıtlanmadıkça, kira parasının alacaklı (vekili) adına bankaya yatırılmasının, kiracıyı temerrütten kurtarmayacağını»

Kira parasının posta (ya da banka) aracılığı ile gönderilmesi halinde, paranın postaya (ya da bankaya) yatırıldığı tarih değil, alacaklının eline geçtiği (eğer icra takibi yapıldıktan sonra para bu şekilde gönderilmişse; paranın icra veznesine girdiği ve eğer icra memuru tarafından para PTT'den geç alınmışsa paranın geldiğini bildiren ihbarnamenin icra dairesine ulaştığı) tarih esas alınır.

Kiracı mahkemeye başvurup «tevdi yeri» tayin ettirmeden (BK. mad. 91) kendiliğinden kira borcunu, kiralayan adına bir bankaya veya notere yatırarak temerrütten kurtulamaz.

«Ödeme yeri» -yani «kira borcunun nereye ve nasıl ödeneceği»- ile ilgili olarak yüksek mahkeme;

«Kira sözleşmesinde kira parasının ne şekilde ödeneceğinin açıkça yazılı olduğu hallerde, ‘kira parasının şu veya bu şekilde ödeneceği konusunda teamül oluştuğu’nun kiracı-borçlu tarafından ileri sürülemeyeceğini»

«‘Tevdi mahalli kararı’ hukuki varlığını koruduğu sürece -yani, mahkemece iptâl edilmiş olmadıkça- tevdi mahalline yapılan ödemenin geçerli bir ödeme sayılacağını»

«Takip konusu kira borcunu otuz günlük ödeme süresi içinde icra müdürlüğünün bankadaki ilgili hesabına yatırılması ile de kira borçlunun temerrütten kurtulacağı, hakkında tahliye kararı verilemeyeceğini»

«Öteden beri kira paralarının yatırıldığı yere ya da kişiye (mutad ödeme yerine) kira parasını yatıran kiracının, temerrütten kurtulacağını»

«Konutta teslim koşuluyla gönderilmiş olan paraların hangi tarihte alıcısına (kiralayana) götürüldüğünün, alacaklısı tarafından alınıp alınmadığının, alınmadı ise hangi tarihten itibaren PTT'de bekletildiğinin araştırılmadan karar verilemeyeceğini»

«Geri alma (istirdat) hakkı saklı kalmak üzere» icraya yapılan ödemenin itiraz niteliğinde bulunmadığı, paranın bu şekilde koşullu olarak yatırılmış olmasının, alacaklıya ödenmesine engel olmayacağını»

«İhtar süresi içinde, takip dosyasına girecek şekilde konutta teslim koşuluyla ve faks havalesi ile kira borcunu gönderen kiracının -bu para ihtar süresi içinde dosyaya girmemiş dahi olsa- kiracının borcunun yasal sürede ödemiş sayılacağını»

«Kiracının aldığı ‘tevdi yeri kararı’nın, kiralayanın mirasçılarını da bağlayacağını»

«Kiralayanın, öteden beri kira paralarının yatırıldığı ödeme yerini, tek taraflı olarak değiştiremeyeceğini»

«Kira parasının, alışılmış (mutad) ödeme şeklinin araştırılması gerekeceğini»

«Kiralayan yerine yanlış kişi adına alınan tevdi mahalli kararı uyarınca bankaya yatırılan paranın, kiracıyı borcundan kurtarmayacağını»

«Kira paralarının öteden beri yatırıldığı banka hesabını kapatan kiralayanın yeni ödeme yerini kiracıya bildirmek zorunda olduğu, yatırılmayan kira paraları hakkında yapılan takibe itiraz eden kiracının «itirazının kaldırılmasına» karar verilmekle yetinileceği, ayrıca «tahliye kararı» verilemeyeceğini»

belirtmiştir.

d) Kira borcunun kural olarak, memleket parası ile111 ve nakden ödenmesi gerekir (BK. mad. 83/I). Kiracının çek ya da bono veya tahvil112 vermek suretiyle, kira borcunu ödeme teklifini kiralayan kabul etmek zorunda değildir.

Kira sözleşmesinde «kira bedelinin (parasının) yabancı para ile ödeneceği» kararlaştırılabilir. Bu durumda yabancı para alacağı cinsinden olan kira alacağının takip talebinde ve ihtarlı ödeme emrinde TL. karşılığı gösterilerek borçlu kiracıdan talep edilmesi»ve «icra mahkemesince de TL. üzerinden -itirazın kaldırılması ve tahliyeye- karar verilmesi» gerekir.

e) Kiracı, kira sözleşmesinde öngörülen miktardaki kira borcunu ödeyerek temerrütten kurtulur. Kira sözleşmesinde öngörülen -%30, %40 gibi- artışlar (artış oranları) tarafları bağlayacağından, kiracının temerrüde düşmemek için, bu artış oranını dikkate alarak ödemede bulunması gerekir. Yüksek mahkeme;

«Kira sözleşmesinde, «kira artışının her yıl Devlet İstatistik Enstitüsü'nün veya İTO'nun belirleyeceği TÜFE oranında yapılacağı»na ilişkin koşulun geçerli olup, tarafları bağlayacağını»

«Kira sözleşmesinde, «aylık kira parasının peşin ödeneceği»nin öngörülmemiş olması halinde, «kiranın işledikten sonra ödeneceği»nin kabul edilmiş sayılacağını»

«Kira sözleşmesinde, kira süresinin sona ermesi halinde yeni başlayacak kira döneminde, kira bedelinin, ‘EURO'daki, Dolar'daki artış (enflasyon) oranına göre’, ‘İTO'nun açıkladığı toptan ve perakende eşya artışlarının yıllık ortalamasına 5 puan eklenerek’, ‘kanun, tüzük ve yönetmelikler çerçevesinde artırılarak’, ‘enflasyon değerine göre arttırılarak’, ‘enflasyon oranın dörtte üçü oranında arttırılarak’, ‘İTO toptan eşya fiyatları endeksleri veya ücretliler geçim endekslerinden hangisi yüksekse ona göre’, ‘Yargıtay'ın kabul ettiği oranda’, ‘DİE'nin İstanbul endeksine göre’, ‘DİE'nin yıllık enflasyon oranına göre’, ‘fuar komisyonunca, günün koşullarına göre’, ‘Yargıtay ve enflasyon oranına göre’, ‘Ticaret Bakanlığının koyduğu endekslere göre’, ‘Ticaret Odaları endeksleri ve Yargıtay kararları gereğince’, ‘normal şartlara göre’, ‘yıllık endekslere göre, ‘Devlet ihale genelgesindeki artış oranında’, ‘net cironun %5 oranında’ belirleneceğinin öngörülmüş olması halinde, kiracıya ‘örnek 13 ihtarlı ödeme emri’ gönderilerek takip yapılamayacağı, çünkü bütün bu durumlarda, kira sözleşmesi, kiranın ne miktarda net olarak arttırılacağına dair açık bir hüküm içermediğinden, yeni (arttırılacak) kira miktarının tesbitinin yargılamayı gerektireceği, buna karşın, yeni başlayacak kira döneminde, kira bedelinin ‘....Ticaret Odası Tüketici endeksine göre’, ‘DİE'nin tüketici fiat endeksine göre’, ‘DİE'nin toptan eşya fiat endeksine göre’, ‘DİE'nin tüketici (toptan) fiat endeksi +%10'u oranında’, ‘DİE'nin tüfe+tefe ortalamasına göre’ belirleneceğinin öngörülmüş olmasının geçerli olacağını»

«Kiracının tek taraflı irade beyanı ile kira bedelini indiremeyeceğini»

«Borçlu-kiracının ‘takip konusu kira parası konusunda uyarlama davası açıldığını’ icra mahkemesinde belirtmesi halinde, mahkemece bu dava sonucunda verilen kararın kesinleşmiş sonucuna göre karar verilmesi gerekeceğini»

«Kira tesbit ilamına dayalı kira (farkı) alacaklarında, gecikme faizinin, tesbit ilamının kesinleşmesinden itibaren istenebileceğini»

«Kira sözleşmesinde, asgari artış oranının -%25 gibi- belirtilip fazlası için bir oran öngörülmemiş olması halinde, belirtilen oranın tarafları bağlayacağını»

«Kiralayanın, tek taraflı olarak kira bedelini artıramayacağını»

«Sözleşmede öngörülen -%40 gibi- arttırım oranının kiralayan tarafından kabul edilmeyerek ‘kira tesbit davası’ açılması halinde, kira miktarının bu dava sonucunda belirleneceği ve sözleşmedeki orana göre kira bedelini yatırmayan kiracının temerrüde düşmüş olmayacağını»

«Mevsimlik olarak -beş ay için- kiralanan yerin diğer aylarının kira bedelinin, kıyaslama suretiyle tesbit edilemeyeceği, kiralayanın bu konuda mahkemede dava açması gerekeceğini»

«Aylık kira bedelinin ‘uyuşmazlığa neden olmayacak şekilde’ kira sözleşmesinde belirtilmemiş olması halinde, kiralayanın ilamsız takip yoluna başvuramayacağını»

belirtmiştir.

Aylık «kira miktarı»nın -uyuşmazlık halinde kiralayan tarafından -yazılı belge ile- kanıtlanması gerekir. Aylık kiranın ne kadar olduğu tanık dinletilerek kanıtlanamaz..

Yüksek mahkeme;

«Borçlu-kiracının kira borcuna karşı çıkması halinde, kira miktarının alacaklı-kiralayan tarafından yazılı belge ile kanıtlanması gerekeceğini (aksi taktirde, borçlu-kiracının beyanına itibar edileceğini)»

«‘Kira borcu bulunmadığını’ itiraz dilekçesinde bildiren kiracının icra mahkemesinde sadece ‘ödeme biçimine’ ilişkin açıklamada bulunabileceği, ‘aylık kira miktarının, takip konusu edilenden daha az olduğunu’ bildiremeyeceğini»

«Kiracının ihtarnameye cevap vermemesinin, ‘kira bedelinin ihtarnamede belirtilen kadar olduğunu’ ortaya koymayacağını»

«Aylık kira miktarını, kira sözleşmesinin özel şartlarına göre belirlemenin icra mahkemesinin görevine gireceğini»

«Kiracının; ‘gerçek kira bedelinin, kira sözleşmesinde yazılı olandan daha az olduğunu’ belirtmesinin -ayrıca kiralayanın imzasını içeren yazılı bir belge sunulmadıkça- dayanaktan yoksun olacağını»

«‘Kira bedelinin .... TL. olmadığını’ bildiren -ve kira bedelinin gerçekte ne olduğunu bildirmeyen- kiracının bu beyanının -İİK. 62/III gereğince- geçersiz olacağını»

belirtmiştir.

f) Kira borcunu ödeyen kiracı, kiralayandan «borcunu ödediğini belirten» bir makbuz isteyebilir (BK. mad. 87). Kiralayan tarafından, ihtirazi (saklı tutucu) kayıt konulmadan, belirli bir dönemin kirasının alındığını belirtir nitelikte verilen makbuz, önceki dönemlerin (ayların) kiralarının da «alındığı anlamına» gelir («alındığına karine teşkil» eder) (BK. mad. 88)137 Ancak, bu karinenin aksi her zaman kanıtlanabilir. Örneğin«Mayıs/2009 kira bedelinin kiracıdan alındığını» belirten makbuz; -karine olarak- Mayıs/2009 tarihinden önceki aylara ait kira parasının -daha önce- alındığını (ödendiğini) ifade eder. Fakat, kiracının kendiliğinden tevdi yerine bir aya ait kira borcunu yatırmış olması, «önceki aylara ait kira borcu bulunmadığını» ifade etmez. Yani bu gibi durumlarda, BK. mad. 88 uygulanmaz

Kiralayana -sonraki aylara ait kira parasını- PTT ile gönderen ya da bankaya veya tevdi yerine yatıran kiracı, önceki aylara ait kira borcunu da ödemiş sayılmaz yani bir aya ait kira parasının yatırıldığını belgeleyen «PTT makbuzları»139 ve «banka dekontları» BK. mad. 88'in uygulanmasını gerektirmez. Çünkü bu hüküm, sadece «alacaklının imzasını içeren alındı makbuzunun varlığı halinde» uygulama alanı bulur. Kiracının kendiliğinden, bir aya ait kira parasını kiralayana PTT ile göndermesi veya kiralayana ödenmek üzere bankaya yatırması, daha önceki aylara ait kira borcunun dayatırıldığını -daha önceki aylara ait kira borcunun bulunmadığını, alacaklı tarafından alındığını- ifade etmez. Yüksek mahkeme bu konu ile ilgili olarak ayrıca;

«Kiralayanın, «bir aya ait kira bedelini aldığına» ilişkin beyanının (kabulünün) takip konusu yaptığı önceki aya ait kira bedelini de almış olduğunu ifade etmeyeceğini»1

«Konutta ödemeli olarak gönderilen kira parasının kiralayan tarafından alınmamasının, BK'nun 88. maddesindeki ‘makbuz verme’ niteliğinde olmadığını»

«Takipten sonra, takip konusu olmayan kiraların kiralayan tarafından çekince gösterilmeden alınmış olmasının, önceki aylara ait kiraların alındığını ifade etmeyeceğini»

«Takipten sonra, icra dosyasına yatırılan paraların alınmış olmasının, BK'nun 88. maddesi uyarınca ‘makbuz’ niteliğinde olmayacağını»

«Önceki aylara ait haklarını saklı tutmadan takipte bulunmuş olan kiralayanın daha sonra bu aylar için takipte bulunmayacağını»

«Takipten sonra kira paralarının çekince gösterilmeden alınmış olmasının, tahliye isteğinden vazgeçildiğini ifade etmeyeceğini»

«Bir aya ait kira bedelini, kiracısının verdiği çekle tahsil eden kiralayanın, önceki aylara ait kira paralarını almış sayılmayacağı (kiracının verdiği çekin, BK. 88 anlamında makbuz niteliğinde kabul edilemeyeceği)»

«BK. 88 hükmünün, alacaklının imzasını içeren «alındı makbuzu»nun varlığı halinde uygulanacağını»

«Son iki aylık kira parasının bankaya yatırılmasının, BK'nun 88. maddesinin uygulanmasını gerektirmeyeceğini»

belirtmiştir.

g) PTT ile gönderilen paraların «hangi aya ait olduğunun» makbuzda belirtilmesi gerekir. Aksi taktirde; BK. mad. 85 uyarınca «alacaklının parayı alırken bildirdiği aya mahsuben» gönderildiği kabul edilir. Eğer alacaklı böyle bir bildirimde bulunmamışsa, BK. mad. 86 uyarınca, yapılan ödeme (gönderilen para) borçlu aleyhine birinci olarak talep edilen aya (borca) mahsup edilir.

Yüksek mahkeme;

«Birden fazla borcu olan borçlunun, ödeme zamanında hangisini ödemek istediğini alacaklıya bildirmek hakkına sahip olduğunu (BK. 85/I) »

«PTT makbuzlarında, gönderilen paranın hangi aylara ait olduğunun yazılı olmaması halinde, alacaklının bu parayı hangi aylara ait borca mahsup ettiğini bildirebileceği, eğer böyle bir bildirim olmamışsa, gönderilen paranın ‘muaccel olan borca’ mahsup edilmesi gerekeceğini»

belirtmiştir.

h) «Kira borcu»nun, buraya kadar belirtilen şekilde yatırılmaması halinde, alacaklı-kiralayan, kiracısı hakkında «tahliye takibinde» (veya «sadece kira alacağından dolayı takipte») bulunma hakkını kazanır.

Kiralayanın gönderdiği -«tahliye» istemini de içeren «örnek: 13 ihtarlı ödeme emri»ni alan borçlu-kiracının, temerrütten kurtulmak için; takip konusu «kira borcu»nu -ödeme (ihtar) süresi (30,6 veya 60 gün) içinde- yatırması gerekir.

Kiracının temerrütten kurtulabilmek için sadece «kira borcu»nu yatırması yeterlidir. Ayrıca faiz ve «takip giderleri»nin -harç, vekalet ücretinin de -ödeme (ihtar) süresi içinde- yatırılması zorunlu değildirKuşkusuz, takip giderlerinden yine kiracı sorumludur. Ancak, alacaklı-kiralayan ‘bu giderlerin «ödeme süresi» içinde yatırılmadığını’ ileri sürerek tahliyeye karar verilmesini icra mahkemesinden isteyemez. Sadece, takip giderleri için, haciz isteminde bulunabilir.. Kiracının, sözleşmede öngörülen «depozit»i ödememesi de, temerrüde neden olmaz

Kiracının, temerrütten kurtulabilmek için, takip konusu «kira borcu»nu, icra takibinden sonra, mutlaka icra dairesine yatırması zorunlu değildir. Borçlu-kiracı, icra takibinden sonra; takip konusu kira borcunu -ödeme (ihtar) süresi (30,6 veya 60 gün) içinde alacaklı kiralayana «konutta ödemeli olarak» PTT ile veya teamül halindeki ödeme yeri olan bankaya, yahut tevdi yerine yatırabileceği (gönderebileceği) gibi; istenen kira borcunun bir kısmını icra dosyasına bir kısmını da konutta ödemeli olarak alacaklıya gönderebili

Kiracının, temerrütten kurtulabilmesi için, takip konusu «kira borcu»nu, tam olarak (eksiksiz) yatırması gerekir Kiracının, kira sözleşmesinde -gelecek dönemler için- öngörülen -%80, %120 gibi- artış oranlarını göz önüne alarak, kirlayanın gönderdiği ihtarlı ödeme emrindeki miktarı -aralarındaki sözleşme hükümleri çerçevesinde- yatırması gerekir. Yüksek mahkeme, ‘istenen kira borcunun «34 lira eksik ödenmesinin», «100 lira noksan yatırılmasının» kiracıyı temerrütten kurtarmayacağını’ belirtmiştir...

Kiralanan yer işyeri ise, işyeri kiralarında kiracı tarafından -%20- stopaj için kesinti yapılıp, bunun Maliyeye yatırılması gerektiğinden (193 s. Gelir Vergisi K. mad. 94/II-6-a; 213 s. Vergi Usul Y. mad. 11/I); borçlu-kiracı, işyeri kirasından dolayı yapılan takiplerde, kiralayan kira sözleşmesindeki «brüt kira miktarı» üzerinden takip yapmış dahi olsa; istenen aylık kirayı %20 oranında eksik yatırarak, temerrütten kurtulabilir. Ancak, kira sözleşmesinde «stopajın kiracıya ait olacağı, aylık kiranın net olarak» ödeneceği öngörülmüşse, bu belirleme (sözleşme) geçerli olduğundan, kiracının bu gibi durumlarda, kira sözleşmesindeki «net» miktarı yatırması -ayrıca stopaj yapmaması- gerekir...

Yüksek mahkeme;

«Kira sözleşmesinde ‘kiracının, stopaj ve eklentileri kiralayana ayrıca ödeyeceği’nin kararlaştırılmış olması halinde, kiralayanın kiracı hakkında sözü edilen stopaj ve eklentilerin ödenmesi için icra takibi yapabileceğini»,

«Stopajın ihtar süresi içinde kiracı tarafından Maliyeye yatırılmamasının, kiracıyı temerrüde düşürmeyeceği, bu nedenle tahliye kararı verilemeyeceğini»

«İşyeri kiralarında maliyeye yatırılması gereken stopajdan kiracı sorumlu olduğundan, bu stopaj miktarı için kiralayanın kiracı hakkında takip yapamayacağı (işyeri olarak kiralanan yerler için, kiralayanın ancak net kira parası için -sözleşmede öngörülen kira parasından GVK gereğince maliyeye yaptırılması gereken %20 stopaj miktarını düşerek- takip yapabileceğini»

«Kiracının, maliyeye yatırması gereken stopajı da kiralayana ödemiş olması halinde, bu fazla ödemeyi işleyecek kira borcuna mahsup edebileceğini»

«Kiralayanın anonim şirket olması halinde, anonim şirketler kurumlar vergisine tabi olduklarından, (gelir vergisine tabi olmadıklarından) kiracının stopaj yapmadan, kira parasını net olarak ödemesi gerekeceğini»»

«Kira parasının, mahkeme tarafından ‘brüt olarak’ tespit edilmiş olması halinde, kiracı tarafından maliyeye yatırılacak olan stopajın kira bedelinden indirilmesi (mahsup edilmesi) gerekeceğini»

«Stopaj vergilerinin yatırılmış olmasının «kira borcu»nun da ödendiğine karine sayılamayacağı, kiralayanın icra takibi ve menfi tesbit davasından sonraki bir aya ait kira parasını almasının, icra takibine konu yapılan önceki aylara ait kira paralarının da alındığını ifade etmeyeceğini»

«Kira sözleşmesinde «aylık kiranın peşin ve net olarak» ödeneceği, stopajının kiracıya ait olacağı»na dair koşulun geçerli olacağını»

«Kiracının ‘stopaj kesmeden -evvelce- ödemede bulunduğunu, bunların mahsubu (hesaplanması) halinde kira borcunun kalmayacağını’ ileri sürmesi halinde, bu savunmanın araştırılması gerekeceğini»

«Kira sözleşmesinde ‘ikametgah olarak’ kullanılacağı öngörülen yerin fiilen ‘işyeri olarak’ kullanılması halinde, kira bedelinden stopaj yapılarak, kiralayana eksik ödeme yapılması gerekeceği, kiracının bu kesintiden dolayı temerrüde düşmeyeceğini»

belirtmiştir.

Kira tesbit kararında, kira bedelinin «brüt» olarak belirlenmiş olması halinde, belirlenen kira bedeli içinde stopajın da bulunduğunun kabulü gerekir.

Kira tesbit ilamında, tesbit edilmiş olan kiranın «net» olduğu açıkca belirtilmiş olmadıkça, tesbit edilen kira «brüt» sayılır.171 Kiracının temerrütten kurtulabilmesi için, takip konusu «kira borcu»nu kayıtsız şartsız yatırması gerekir. Bu nedenle, kiracının -ödeme süresi içinde- «icra dairesine yatırdığı paranın alacaklıya ödenmemesini, dava sonuna kadar depo edilmesini» istemesi halinde, ödeme kayıtsız şartsız olmadığından, kiracı temerrütten kurtulamaz.

Kiracının, temerrütten kurtulabilmesi için, takip konusu «kira borcu» nakit olarak yatırması gerekir. İcra dairesine, «para yerine «tahvil» verilmesi «ödeme» olarak kabul edilemez.

ı) Kiracı, «kiralananın onarımı için yaptığı harcamaları» ve «apartman yönetim gideri olarak yöneticiye ödediği parayı» kira borcundan indirebilir (mahsup edebilir) mi? Bu konu BK. mad. 251 ve Kat Mülkiyeti K. mad. 22/I'de düzenlenmiştir. Anılan yasa hükümlerinde; ‘kiracının ancak «ufak tefek ayıpları» -önce, kiralayana bunların giderilmesi için uygun bir süre tanıdıktan sonra, onun tarafından yapılmaması üzerine- giderebileceği ve bunlar için ödediği parayı kira borcundan indirebileceği (mahsup edilebileceği), buna karşın «esaslı ayıpları» ise ancak kiralayanın izni ile giderebileceği’ (BK. mad. 251).

j) Kat malikinin Kat Mülkiyeti K. mad. 20 uyarınca- payına düşecek «gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından» bağımsız bölümde kiracı olarak bulunanların müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğu, «ancak bu sorumluluğun kira miktarı ile sınırlı bulunduğu» (Kat Mülkiyeti K. mad. 22/I) öngörülmüştür. Yüksek mahkeme, çeşitli içtihatlarında bu konuya değinerek; «onarım giderleri» ile ilgili olarak;

«Doğalgaz tesisat bedeli»nden kiracının sorumlu olmadığı, bu bedeli ödeyen kiracının, bunu kira borcundan mahsup edebileceğini»

«Kiralayan tarafından kabul edilmeyen (kiralayanın rızası dışında yapılan) ufak tefek tamirat masraflarının kiracı tarafından kira bedelinden indirilemeyeceğini (mahsup edilemeyeceğini)»

«Kiracının «kira sözleşmesinin özel hükümleri gereğince, kiralanana yapılan giderin kira bedeline mahsup edildiğini» ileri sürmesi halinde, taraflara kira sözleşmesi ibraz ettirilmeden uyuşmazlığın çözümlenemeyeceğini»

«‘Kiralanana yapılan -kapı tamiratı, cam vb. gibi- masrafların kira bedeline, mahsup edileceğine’ dair sözleşmedeki kaydın, kiracıya yaptığı masrafları kira bedeline mahsup etme hakkı vereceğini»

«Kiracının, kiralananın onarımı için yaptığı masrafları -bu onarımın ‘ufak tefek ayıplar’a ilişkin olması koşuluyla (BK. 258)- ancak kiralayanın onayını belgelendirerek, kira borcundan indirebileceğini»

«‘Yapılan giderin kiraya mahsup edileceğinin’ sözlü anlaşma gereği olduğunu bildiren kiracının, bu anlaşmanın varlığını yazılı şekilde isbat etmedikçe, yaptığı gideri, kiraya mahsup edemeyeceğini»

«Apartman giderleri» ile ilgili olarak da;

«634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi uyarınca, apartmanın ortak giderlerinden ‘kiracı’ ve ‘kat maliki’ müteselsilen sorumlu olduğundan, -kira bedelinin net olarak ödeneceğinin öngörülmediği durumlarda- kiracının apartman yönetimine ödediği gideri kiraya mahsup edebileceğini»

«Sözleşme uyarınca kendisine ait apartman giderini yöneticiye ödemiş olan kiracının, bunu kira borcundan mahsup edemeyeceğini»

belirtmiştir...

k) Kiralananda «birden fazla kiracı» bulunmakta ise, kira (müteselsilen) sorumlu olacakları öngörülmedikçe, kiracıların sözleşmesinde, kira parasından kiracıların sözleşmesinde, kira parasından kiracıların zincirleme olarak her biri BK. mad. 69 uyarınca -eşit şekilde- payına düşen kira parasından sorumlu olur.

Kiracının «birden fazla kişi» olması halinde, «tüm kiracılar hakkında» tahliye takibi yapılıp, «tümü hakkında» tahliye kararı verilmesi istemiyle icra mahkemesine başvurulması gerekir..

Sözleşmede «birden fazla kiralayan»ın bulunması ve her birine ödenecek kira parasının belirlenmiş olması halinde, kiralayanlardan her birinin kendi payı oranında takipte bulunabilir.

l) Kiracının, kira borcundan kurtulabilmesi için, kiralananı satın aldığını kendisine ihtarname ile bildiren yeni malike ödemesi gerekir. Kendisine böyle bir bildirim yapılmayan kiracının eski malike ödediği kira borcu, geçerli olur ve kendisini borçtan kurtarır... Yüksek mahkeme;

«İlk kiralayan malike kira bedellerini ödemiş olan kiracının, bu durumu kiralayanın halefi sıfatıyla ondan kiralananı satın almış olan davacıya (yeni malike) karşı da ileri sürebileceğini,»

«Önceki malik ile kiracının yaptığı ve ‘sekiz yıllık kira parasının peşin olarak ödenmiş olduğu’nun yazılı olduğu kira sözleşmesinin eni maliki de bağlayacağını»,

«Kira bedelini, taşınmazı satın aldığını noter ihtarnamesiyle kendisine bildiren yeni malik yerine, önceki malik adına tevdi mahalline yatıran kiracının, temerrütten kurtulamayacağını»

«Takip ve dava konusu kiralananın takipten sonra, üçüncü bir kişiye satılması halinde, alıcı yeni malikin bütün hak ve yükümlülükleriyle birlikte davacının halefi haline gelmiş olacağını

«Kiralananı önceki malikinden satın alan yeni malikin, kiralayanın halefi olması nedeniyle, ‘satın alma tarihinden itibaren, kira paralarının kendisine ödenmesini borçlu-kiracıya bildirmeden ‘ihtar etmeden’ borçlu-kiracıyı temerrüde düşürmüş olmayacağını»

«Eski malikin taşınmazı (kiralananı) sattıktan sonra, «kiralayan» sıfatını yitirmiş olacağından, yeni dönem için kira parası isteyemeyeceğini»

«Yeni malikin, taşınmazı (kiralananı) satın aldıktan sonraki dönem için kira parası isteyebileceğini»

«Kiracıya, ‘kira paralarının kendisine ödenmesine’ dair usulüne uygun bir ihtar çekmeyen taşınmazı satın alan yeni malikin, eski malike yapılan ödemenin geçersizliğini ileri süremeyeceğini»

«Taşınmazın önceki malikinin kiralayan sıfatıyla, kiracı hakkında almış olduğu tahliye kararının, -kiralananı yeni malike sattıktan ve bu suretle mülkiyet hakkı sona erdikten sonra- infazını isteyemeyeceği, bu hakkın yeni malike ait olduğunu»

«Yeni malikin, önceki malikin halefi olarak, borçlu-kiracının itirazının kaldırılmasını icra mahkemesinden isteyebileceğini»

«Kiracının ‘kira bedelini önceki malike peşin olarak ödediğini’ ileri sürüp belge göstermesi halinde, belgedeki imzaya karşı yeni malikin diyeceği sorulmak ve kabul etmemesi halinde, İİK. 269/c/II'ye göre inceleme yapılması gerekeceğini»

«Yeni malikin, ilk malikle yapılan kira sözleşmesindeki ‘kira bedelinin senelik ödeneceğine’ ilişkin koşulu tek taraflı olarak değiştirip ‘aylık olarak ödenmesini’ isteyebileceğini»

«Önceki malikle yapılan kira sözleşmesindeki ‘... tarihinden itibaren aylık kira parasının ........ liraya yükseltileceğine’ dair kaydın malikin değişmesi halinde de kiracıyı bağlayacağını»

«Taşınmazı (kiralananı) satın alan yeni malikin, taşınmazı satın alma tarihinden sonraki döneme ait kira parasını kiracıdan tahsil etmiş olan önceki malikten, tahsil ettiği kira parasını isetyebileceğini»

«Yeni malikin kiralananı satın almasından çok önce, takip konusu ayları da kapsayan kira borcunu tevdi mahalli kararına dayanarak, eski malik adına yatıran kiracının, kira borcundan kurtulmuş olacağını»

«Kiralananı satın aldığını kiracısına ihtarname ile bildiren ancak ‘kurumlar vergisine tabi olduğunu, stopaj yapılmamasını’ bildirmeyen kiralayanın, stopaj yaparak noksan ödemede bulunan kiracısının tahliyesini isteyemeyeceğini sadece ‘itirazın kaldırılmasını’ isteyebileceğini»

«Kiracı olarak bulunduğu yerin satıldığı kendisine yeni malik tarafından ihtarname ile bildirilen kiracının, önceki malikten alacağı -satış tarihinden sonraki ayı da kapsayan- adi makbuzun yeni malike karşı geçerli olmayacağını»

«Kiracının önceki malike imzalattığı ‘bir yıllık kira parasının peşin ödendiğine’ dair adi makbuz, yeni malike karşı ileri sürebileceğini»

«Kiralananın malikinin değiştiği konusundaki ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği gün, kiracının eski malike kira parasını ödemesi halinde bu ödeme ile kira borcundan kurtulacağını»

«Önceki malikle kiracı arasında yapılan sözleşmenin, yani maliki de bağlayacağı»

«Kiracının, önceki malike peşin olarak ödediği kiraların, yeni malik tarafından takip konusu yapılamayacağını»

belirtmiştir.

m) Kiracıya kefil olan üçüncü kişinin sorumluluğu, kira süresinin dolması ile sona erer. BK. mad. 484 gereğince kefalet «belli miktar için» geçerli olduğundan, kefilin sorumluluğu «kira süresi ile sınırlı olarak» söz konusu olur. Eğer kira sözleşmesi «süresiz» olarak yapılmışsa, «kefalet»de geçersiz olur... Kira sözleşmesinin -süre sona erdikten sonra- bir yıl -yasa gereği- uzaması halinde, kefilin sorumluluğu devam etmez. Kira sözleşmesine «akdin herhangi bir nedenle devamı halinde de kefilin sorumluluğunun devam edeceğine» ilişkin kayıt geçersizdir.

Uygulamada, kefaletin hangi tür kefalet -yani, «adi» mi «müteselsil»mi- olduğu da uyuşmazlık konusu olmaktadır. Kira sözleşmesinde «kefaletin türü» (BK. mad. 486, 487) hakkında bir açıklık bulunmadığı durumlarda; taşınmazın ne amaçla kiralandığının yani bir «ticari iş» ile ilgili olup olmadığının -örneğin; ticarethane, büro olarak kullanılıp kullanılmayacağının- araştırılması ve eğer kiralanma ve kullanılma amacı ticari ise, TK. mad. 3,7 ve 21 gereğince kefaletin «müteselsil» olduğunun kabulü gerekir.

Yüksek mahkeme;

«Kefilin kira sözleşmesindeki sorumluluğunun kira süresinin dolması ile sona ereceğini; ‘kefaletin süresiz olduğu’nun ya da kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde, kefaletin devam edeceğine ilişkin koşulların geçerli ve bağlayıcı olmayacağını»

«Adi kefil hakkında kira borcundan dolayı takip yapılabilmesi için borçlu kiracı hakkında yapılan takibin semeresiz kalmış olması veya borçlunun iflâs etmiş olması gerekeceğini»

«Müteselsil kefilin sorumluluğunun, kira süresi ile sınırlı olduğunu»

«Kefili sınırsız bir sorumluluk altına sokan sözleşme hükümlerinin geçerli olmayacağını»

«Kira sözleşmesine kefil olmuş olan üçüncü kişi hakkında, kefaletin sona ermesinden itibaren bir ay içinde icra takibi yapılması gerekeceğini, aksi takdirde kefilin sorumluluğunun ortadan kalkacağını»

«Kira sözleşmesine kefil olan üçüncü kişinin ‘borçlu ile beraber müteselsil kefil ve müşterek müteselsil borçlu’ sıfatı ile veya bu gibi diğer bir sıfatla borcun ifasını üstlenmiş olması halinde, kiralayanın, asıl borçluya müracaat etmeden, kefil hakkında icra takibi yapabileceğini»

«Kira sözleşmesini ‘müteselsil kefil’ sıfatıyla imzalamış olan kişiler hakkında, önce ‘kiracı’ya başvurmadan, ödenmeyen kiraarasından dolayı doğrudan doğruya takip yapılabileceğini»

«Ticari borçlara kefaletin ‘müteselsil kefalet’ olduğunu»

«Kefilin ‘adi kefil’ mi, ‘müteselsil kefil’ mi olduğu hususunun, kira sözleşmesinin genel (ve özel) şartları da dikkate alınarak tesbit edileceğini»

«Kira sözleşmesindeki kefaletin ‘adi’mi ‘müteselsil’mi olduğunun, sözleşmede açıklanmamış olması halinde, kiralanan yerin niteliğine bakılarak kefaletin türünün tesbiti gerekeceği, ticarethane olarak kiraya verilen yerlerdeki kefaletin ‘ticari borç’ ve dolayısı ile ‘müteselsil kefalet’ sayılması gerekeceğini»

«Kira kontratına dayanılarak, kira bedelinden dolayı, kefil hakkında yapılan takipten doğan uyuşmazlıkların icra mahkemesinde çözümleneceğini»

belirtmiştir.

n) Kiracı, ödenmemiş «kira borcu»nu, sözleşme hükümleri gereğince kiralayana «teminat (depozit) olarak» vermiş olduğu para ile takas edemez. Başka bir deyişle, teminat (depozit) parasını, kira borcuna mahsup edemez...

Yüksek mahkeme;

«Depozit bedelinin, kiracı tarafından tek taraflı olarak, kira borcuna mahsup edilemeyeceğini»

«Depozite olarak verilmiş olan para hakkında yapılan takibe itiraz üzerine doğan uyuşmazlığın icra mahkemesince çözümlenemeyeceğini»

«Kiracıdan alınmış olan teminatın, kiralananın tahliyesinden sonra, kiralananda zarar bulunmaması halinde, kira borcundan mahsup edilebileceğini»

«Sözleşmede öngörülen depoziti ödememenin temerrüde esas olmayacağını»

belirtmiştir.

o) Kiracı, kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedemeyeceğinden (ve kiralayanın onayını belgelendirmeden, kiralananı başkasına devredemeyeceğinden) kira süresi sona ermeden, kiracı «kira sözleşmesini feshettiğini» bildirip, kiralananı boşaltmış dahi olsa, kira süresinin sonuna kadar işleyecek kiralardan sorumluluğu devam eder.

Yüksek mahkeme;

«İki taraflı sözleşmelerden olan kira sözleşmesinin, kira süresi dolmadan, kiracı tarafından tek taraflı olarak feshedilmesi halinde, kiracının «dönem sonuna kadar işleyecek kira parası»ndan «kural olarak» sorumlu olduğunu»

«Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde yer alan üç ayın kira parasının üst üste ödenmemesi halinde, sözleşmenin feshedileceğine dair yer alan hükmün, akdin kendiliğinden bozulacağı anlamına gelmeyeceğini, bu hak taraflarca kullanılmadığı sürece, akdi ilişkinin devam ettiğinin kabulü gerekeceğini»

«Kira ilişkisinin için -kira süresi sonunda- bozulmuş sayılabilmesi için, kiralananın boşaltılarak kiralayana teslim edilmesi ya da tarafların karşılıklı iradesinin oluşması zorunlu olduğundan, davalı-kiracıların buna ilişkin yasal bir belge sunamamaları halinde, kira ilişkisinin devam ettiğinin kabulü gerekeceğini»

«‘Kira ilişkisinin karşılıklı anlaşma ile feshedildiği (taşınmazın tahliye edildiği)’ne ilişkin itirazın borçlu-kiracı tarafından İİK'nun 269c maddesinde yazılı belge ile kanıtlanmadığı sürece, kiracının kira borcundan sorumluluğunun devam edeceğini»

«Borçlu-kiracının, ‘kira akdinin kiralayanın rızası ile feshedilmiş olduğunu’ tanık dinleterek isbat edemeyeceğini»

belirtmiştir.

Kiralananın anahtarını kendiliğinden (tek taraflı olarak) icra dairesine (ya da alacaklı vekiline) teslim eden kiracı, bu suretle kira parasını ödemekten kurtulamaz. Yüksek mahkeme, bu konuyla ilgili olarak;

«Kiracı, kiralananı tahliye ederek, anahtarı yasal yollarla teslim ettiğini yazılı belge ile kanıtlamadıkça, sözleşme süresince işleyecek kira parasından kiracının sorumlu olacağını»

«Kira akdinin tek taraflı olarak kiracı tarafından feshi mümkün olmadığından, kiracının kiralananın anahtarını kendiliğinden icra dairesine ya da alacaklı vekiline teslim ederek kira borcunu ödeme sorumluluğundan, kendisini kurtaramayacağını»

belirtmiştir.

ö) Borçlu-kiracının «kamu kuruluşu» olması, kendisine bir ayrıcalık tanınmasını gerektirmez. Kamu kuruluşu olan kiracını da, «ödeme süresi» içinde «kira borcu»nu tam olarak yatırması gerekir.

p) Yüksek mahkeme,  kiracının «tahliye kararı»nı temyiz ederken «yürütmenin durdurulması kararı» getirebilmek için icra dairesine yatırdığı -işleyecek üç aya ait- teminat'ı (tehiri icra teminatını) aynı aylar için kiralayan tarafından yapılan takipte istenen «kira borcu»na mahsup edemeyeceğini» kabul etmiştir.

§B. İTİRAZIN İCRA MAHKEMESİNDE İNCELENMESİ

İtiraz ile duran takibe devam edilebilmesi için, alacaklı-kiralayanın -«kira sözleşmesine itiraz edilmesi» (İİK. mad. 269 b) halinde olduğu gibi236 icra mahkemesine başvurarak «itirazın (kesin olarak) kaldırılmasını» ve -‘takip talebi’ ile ‘ödeme emri’nde tahliye isteği yer almışsa- «tahliyeye karar verilmesini» istemesi gerekir.

I- Burada da -«kira sözleşmesine itiraz edilmesi» halinde olduğu gibi (İİK. mad. 269 b) «itirazın geçici olarak kaldırılması» yoktur.

Alacaklı-kiralayan; «kira sözleşmesi»ni kabul eden ve fakat «ödeme», «takas» vb. gibi itirazlar ileri süren borçlu-kiracının «bu itirazlarının -İİK. mad. 68 uyarınca- kesin olarak kaldırılmasını» ister.

Alacaklı-kiralayan, icra mahkemesinden borçlu-kiracının «itirazının (kesin olarak) kaldırılmasını» istemeden, doğrudan doğruya «tahliyeye karar verilmesini» isteyebilir mi? Daha önce de belirttiğimiz gibi,241 Yargıtay -12. Hukuk Dairesi- önceleri «alacaklı-kiralayanın, ‘itirazın kaldırılması’ istemeden, ‘tahliyeye karar verilmesini’ isteyemeyeceğini» belirtmişken, daha sonra açıkça «itirazın kaldırılması» istenmemiş olsa dahi,

«Takibin devam

«Kira bedelinin tahsili»

«İtirazın yersiz olduğu»

şeklinde, dava dilekçesinde yer alan isteklerin «itirazın kaldırılması» isteğini de kapsadığını belirtmiştir...

Bugün, icra mahkemelerinin İİK. mad. 269 vd. göre vermiş oldukları «tahliye» konusundaki kararları temyizen incelemekte olan Yargıtay 6. Hukuk Devresi de «alacaklı-kiralayanın, icar mahkemesine verdiği dilekçede ‘kiralananın tahliyesi’ talebi yanında ayrıca ‘takibin devamı’nda istemiş olduğu gözönünde bulundurularak, bu talebin ‘itirazın kaldırılması’nda kapsayacağının düşünülmesi gerekeceğini» belirterek, aynı doğrultuda içtihatta bulunmuştur..

II- Alacaklı-kiralayan, borçlunun itirazı üzerine;

a) Hemen icra mahkemesine başvurarak yalnız (sadece) «itirazın kaldırılmasını» isteyebilir. «Hemen» diyoruz, çünkü, alacaklının «ne zamandan itibaren» böyle bir başuruda bulunabileceği kanunda açıkça öngörülmemiştir. Sadece, İİK. mad. 269/III'de; alacaklının, «itirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırımasını isteyebileceği» öngörülmüş, bu süreden sonra icra mahkemesine başvurulamayacağı belirtilmiştir. Bu nedenle,alacaklı, borçlunun itirazı kendisine tebliğ edilir edilmez, -6 aylık süre dolmadan- icra mahkemesine başvurarak, «itirazın kaldırılmasını» isteyebilir.

İcra mahkemesinden «itirazın kaldırılması»nın istenebilmesi için, ödeme emrindeki «ödeme (ihtar) süresi»nin de geçmesini beklemeye gerek yoktur.

Ayrıca şu hususu da belirtelim ki, 3222 sayılı Kanun ile İcra ve İflâs Kanununda yapılan son değişiklikle, İİK. mad. 62/II'deki «takibe itiraz eden borçlunun, itirazla birlikte, tebliğ masrafını ödememiş ise, itiraz etmemiş sayılacağı»na ilişkin hüküm değiştirilerek; «itirazla birlikte itirazın (alacaklıya) tebliği giderinin de verilmesi» zorunluğu kaldırılmış olduğundan, 6 aylık «itirazın kaldırılmasını isteme süresi» hiçbir zaman -itirazın tebliği gideri verilmedikçe- işlemeyebilecektir...

b) İtirazın kendisine tebliği üzerine hemen icra mahkemesine «itirazın kaldırılması» için başvuran alacaklı, ödeme emrindeki «ödeme (ihtar) süresi» geçtikten sonra«tahliyeye karar verilmesi» için icra mahkemesine başvurabilir.

«Ödeme (ihtar) süresi dolmadığı için» tahliye istemi reddedilen alacaklı-kiralayan, ödeme (ihtar) süresinin geçmesinden sonra yeniden icra mahkemesine başvurup «tahliyeye karar verilmesini» isteyebilir..

c) «Ödeme süresi»nin geçmesini bekleyip, bu süre geçtikten sonra -6 aylık süre dolmadan- «itirazın kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini» icra mahkemesinden isteyebilir. Uygulamada, genellikle bu yol izlenerek -«ödeme süresi» geçtikten sonra- «itirazın kaldırılması» ve «tahliye» isteklerine aynı dilekçede yer verilmektedir...

Doktrinde her ne kadar, «alacaklının ‘tahliye isteminde’ bulunabilmesi için, ödeme süresinin geçmesinin beklenmeyeceği, borca itirazda bulunan borçlunun borcu ödeyeceğinin çok şüpheli olduğu, ancak ‘tahliye kararı’ verilebilmesi için ‘ödeme süresi’nin de geçmiş olması gerektiği» belirtilmişse de, Yargıtay bu görüşü benimsemediğinden uygulamada alacaklılar, «tahliye» isteminde bulunabilmek için, ödeme emrindeki «ödeme süresi»nin de geçmesini beklemektedirler...

«İtirazın kaldırılması» için icra mahkemesine en geç altı ay içinde başvurulmasını isteyen yasa yapıcı, «tahliyeye karar verilmesi» için icra mahkemesine başvuru konusunda bir süre öngörmemiştir... Doktrinde ‘itirazın kaldırılması’ istemi gibi ‘tahliye’ isteminin de, borçlunun itirazının, alacaklı-kiralayana tebliğinden itibaren altı ay içinde bildirilmesi gerektiği» ifade edilmiştir...

İcra mahkemesinden «tahliyeye karar verilmesi»nin istenebilmesi için; takip talebinde ‘tahliye’ istenmiş olması gerektiği gibi; ayrıca örnek: 13 ihtarlı ödeme emrinde de, borçlu kiracıya ‘tahliye ihtarı’nın yapılmış olması gerekir...

ç) Alacaklı-kiralayan, icra mahkemesinden «itirazın kaldırılması» kararını aldıktan sonra, bu karara dayanarak, icra mahkemesine «tahliye kararı verilmesi için»de başvurabilir...

d) Alacaklı-kiralayan, borçlu-kiracının ‘örnek:13 ihtarlı ödeme emri’ne itiraz edip takibi durdurması üzerine, sulh hukuk mahkemesine başvurup «temerrüt nedeniyle tahliye davası» (hatta, Yargıtay'a göre «itirazın iptâli ve tahliye davası» da) açabilir..

III- «İtirazın kaldırılması duruşmasında», borçlunun ileri sürdüğü -ödemeye, takas vb. ilişkin- itirazı kanıtlaması gerekir. Borçlu, ileri sürdüğü itiraz sebeplerini İİK. mad. 68'de öngörülen ve ayrıca İİK. mad. 269c/I'de belirtilen; a) Noterlikçe düzenlenmiş b) Noterlikçe onanmış c) Alacaklı tarafından kabul (ikrar) olunmuş bir belge ile ya da d) Resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belge ile kanıtlamak zorundadır (İİK. mad. 269c/I).

Borçlu, «kira borcunu ödediğini» -alacaklı-kiralayanın onayı (muvafakatı) olmadıkça- tanıkla kanıtlayamazve alacaklı-kiralayana yemin teklif edemez. «Kira borcunun ödenip ödenmediği» konusunda ticari defterlerdeki kayıtlar üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılamaz. Fakat; kira borcunu «bankaya yatırarak», «PTT ile göndererek», «gerek senet karşılığı gerekse tevdi yerine yatırarak» ödediğini ileri süren kiracının bu savunmasının araştırılması için gerekirse «banka ve PTT makbuzları üzerinde» bilirkişi incelemesi yaptırılabilir. Kiracı tarafından, PTT ile «konutta ödemeli» olarak gönderilen paranın alacaklıya ödenip ödenmediğinin -PTT'den sorularak- araştırılması gerekir..

Borçlu-kiracı, kira borcu için alacaklı-kiralayana bono (veya bonolar ya da çek/çekler) vermiş ve bu husus kira sözleşmesinde ya da bonoların üzerinde/arkasında belirtilmişse veya bu durum alacaklı-kiralayan tarafından kabul edilmişse, borçlu-kiracı «takip konusu kira borcunu ödediğini, bu borca ilişkin bonoyu isbat etmek suretiyle kanıtlayabilir... Kira sözleşmesinde veya bonolarda «kira borcu için verildiği» yazılı değilse ve bu durum alacaklı-kiralayan tarafından da kabul edilemekte ise, borçlu-kiracı «ödemiş olduğu bononun takip konusu yapılmış kira borcu için verilmiş olduğunu» İİK. mad. 269c/I'deki belgelerle isbat etmek zorundadır..

Borçlu-kiracı, «kendisinin de alacaklı-kiralayandan alacaklı olduğunu ve bu alacağı ile kira borcunu takas ettiğini (BK. mad. 118)» bildirirse ya da -kanımızca; «ufak tefek ayıplar» dışında265 - «kiralananın onarım (BK. mad. 251; 258) için yaptığı giderlerin tutarını kira borcu ile takas ettiğini» bildirirse; ‘kiralanandaki alacağını’ veya ‘onarımı, kiralayanın onayı ile yapmış olduğunu’ İİK. mad. 269c/I'deki belgelerle (ya da kiralayanın ikrarı ile) icra mahkemesinde ispat etmesi gerekir..

Yüksek mahkeme; ‘kira borcunun ödendiğinin ya da kira borcu bulunmadığının isbat şekli’ne ilişkin olarak;

«Kira borcunun ödendiği»nin veya «kira sözleşmesinin feshedildiği»nin kiracı tarafından İİK. 269c maddesinde öngörülen belgelerle kanıtlanması gerekeceğini»

«Kural olarak ‘kira borcunu ödediğini’ davalı-kiracının kanıtlaması gerekeceği; davalı-kiracının ‘kira borcunu, şirkete ait hisse senetlerini davacıya vermek suretiyle ödediğini’ savunmasına rağmen, davacı-kiralayanın bu senetleri, ‘bedelini ödeyerek aldığını, kira borcuna mahsuben almadığını’ belirtmiş olması halinde, -‘gerekçeli inkar’ denilen bu durumda,- ispat yükünün davacıda olmayıp davalıda olduğundan, davalının hisse senetlerini kira borcuna karşılık verdiğini kanıtlamakla yükümlü olduğunu»

«Kiracının, kira borcunu ödediğini gösteren belgeyi, yargılamanın her aşamasında icra mahkemesine sunabileceğini»

«‘13 örnek ihtarlı ödeme emri’ne süresi içinde itiraz etmemiş olan borçlu-kiracı hakkında takip konusu yapılan kira alacağının kesinleşmiş olacağını, ‘kira borcu bulunmadığını’ İİK. 269c maddesinde öngörülen nitelikteki bir belge ile kanıtlamak zorunda olduğu, icra mahkemesinin ‘tanık’ dinlemek suretiyle sonuca gidemeyeceğini»

«Kiracı tarafından «kira bedelinin ödendiği»ni göstermek için sunulan «fatura»nın, İİK.nın 269c maddesinde öngörülen belgelerden olmadığını

«Kira bedeline karşılık olarak kiracı tarafından alacaklı lehine ‘bono düzenlenmiş olmasının’ kendiliğinden ödeme olarak kabul edilemeyeceğini, bu bono bedelinin ödendiğinin borçlu-kiracı tarafından kanıtlanması gerekeceğini»

«‘Kiracının borçlu olduğu miktarı kanıtlar bir belge’ olan bononun alacaklının elinde bulunuyor olmasının, kira borcunun ödenmemiş olduğunu göstereceğini»

«‘Elden ödeme iddiası’ ve ‘tanık dinletme teklifi’nin icra mahkemesinde dikkate alınamayacağını,»

«İcra mahkemesindeki ‘itirazın kaldırılması’ duruşmasında, ‘kira borcunun ödenip ödenmediği’ konusundaki uyuşmazlığın yemin teklifi suretiyle çözümlenemeyeceğini»

«Kiracının, «kiralananın kendisine teslim edilmediğini ya da kira süresi içinde kullanmaya uygun biçimde bulundurulmadığını» ileri sürerek kira parasıın ödemekten kaçınamayacağını»2

«‘Kira parası için düzenlendiği’ alacaklı tarafından kabul edilmemiş olan senetlerin borçlu tarafından ödenmiş görülmesinin, kira borcunun ödendiğini ifade etmeyeceğini»

«Kiracı tarafından; ödendiği ‘yazılı belge ile’ kanıtlanamayan kira borcundan dolayı ‘tahliye kararı’ verilmesi gerekeceğini»

«Duruşmada ibraz edilmemiş olan ödemeye ilişkin belgelerin, temyiz aşamasında ileri sürülemeyeceğini»

«‘Kira borcu bulunmadığını’ belirtmekle yetinen kiracının, kira ilişkisi ile kira parası miktarını kabul etmiş sayılacağını, ‘kira borcu bulunmadığını’ yazılı belge ile icra mahkemesinde kanıtlamak zorunda olduğunu»

«Kira karşılığı verilen bonoların borçluya iadesinin ‘ödeme’ olarak kabul edilmesi gerektiğini»

«Kiracının ‘kira borcunu bonolarla ödediği’ne dair savunmasının icra mahkemesince araştırılması gerekeceğini»

«Kiracı duruşmaya gelmese dahi, icra dosyasında mevcut belgelerin incelenerek, kiracının gerçekten kira borcunun bulunup bulunmadığının araştırılması gerekeceğini»

«‘Kira parasının bono vasıtasıyla ödeneceğine’ dair bir anlaşmanın varlığı, kiracı tarafından kanıtlanmadıkça, bu doğrultudaki savunmanın dinlenmeyeceğini»

«Takip konusu kira bedelini «kiralayanın talimatı ile bankadaki yönetici hesabına ve kiralayanın eski borcu için yatırdığını» ileri süren kiracının bu iddiasını yazılı belge ile kanıtlaması gerekeceğini»

«‘Aylık kira parasının bono ile ödeneceği’nin sözleşmede öngörülmüş olması halinde, bonoların bankaya tahsile verilip verilmediğinin araştırılması gerekeceğini»

«Elden ödenme iddiasının -bir belgeye dayanmadıkca- icra mahkemesinde kabul edilemeyeceğini»

«Yazılı bir belge ile kanıtlanmadıkça ‘kira paralarının alacaklının eşine ödenmesi konusunda taraflar arasında dolaylı bir anlaşma olduğu’ iddiasının icra mahkemesinde dinlenemeyeceğini»2

«Bankaya yatırılan kira paraları ile takip konusu kira borcunun karşılanmış olup olmadığı konusunda -gerektiğinde- bilirkişi incelemesi yapılması gerekeceğini»

« «Öteden beri kira parasının ödeme şekline dair oluşan teamül bakımından yazılı delil gösterilmesi gerektiğini»

« İşyeri kiracısının, ödemekle yükümlü olduğu stopajları vergi dairesine yatırdığına dair ibraz ettiği makbuzların, işyeri kirasının da kiralayana ödendiğini kanıtlayamayacağı, bu konuda borçlu-kiracının ticari defterlerinde inceleme yapılamayacağını»

«‘Yapılan giderin kiraya mahsup edileceği’nin sözlü anlaşma gereği olduğunu bildiren kiracının, bu anlaşmanın varlığını yazılı şekilde isbat etmedikçe, yaptığı gideri kiraya mahsup edemeyeceğini»

«Borçlunun icra mahkemesindeki duruşmaya gelmemiş olmasının, icra dosyasındaki itirazlarının incelenmesine engel teşkil etmeyeceğini»

«‘Kira borcunun bono karşılığı ödendiği’ savunmasının yazılı belge ile kanıtlanması gerekeceğini»

«Kira sözleşmesinin yenilenmiş olmasının, eski sözleşme döneminde doğmuş olan kira borcunun ödendiğini (sona erdiğini) ifade etmeyeceğini»

«Kira sözleşmesi gereğince, kiracının kira borcu için kiralayana senet vermiş olmasının -senetler ödenmedikçe- kiralayanın aynı borç için takip yapmasını önlemeyeceğini»

belirtmiştir. Kiracının icra mahkemesine -«ödeme», «takas» vb. konularda- sunduğu yazılı belgelere karşı, «kiralayana diyeceği sorulmadan» ve «bu konuda inceleme yapılmadan» duruşmaya son verilemez

Kiracının sunduğu «yazılı belgeler» hakkında icra mahkemesinde inceleme nasıl yapılacaktır? Bu husus, İİK. 269c/II'de «senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde, 68 nci madde hükmü kıyasen uygulanır» şeklinde açıklanmıştır.

İcra mahkemesindeki duruşmada, borçlunun gösterdiği makbuz ya da belge altındaki imza alacaklı-kiralayan tarafından inkar edilirse, İİK. mad. 68 uyarınca298 «inkar edilen imzanın299 alacaklıya ait olup olmadığı» araştırılır300 ve bu inceleme sonucuna göre; «itirazın kabulü ile, alacaklının itirazın kaldırılması (ve tahliye) isteminin reddine» ya da «itirazın kesin olarak301 kaldırılmasını ve kiralananın tahliyesine» -alacaklı-kiralayanın iyiniyetli olmadığı ve dolayısıyle kiracının direngen (mütemerrit sayılmadığı durumlarda- «itirazın kesin olarak kaldırılmasına ve kira alacağına ilişkin takibin devamına ancak tahliye isteminin reddine» karar verilir

IV- İcra mahkemesi tarafından, İİK. mad. 269c hükmüne göre, kiralananın tahliyesine karar verilebilmesi için, «kira borcu»nun kiralayana ödenmemiş olması daha doğrusu, borçlu-kiracının «kira borcunun bulunmadığına», «kira borcunun ödendiğine», «kiralayandaki karşı alacağı nedeniyle takas edildiğine» ilişkin savunmasının (itirazının) kanıtlanmamış olması gerekir.

V- Kiracı, takipten önce kira parasını ödediği için, gönderilen ödeme emrine itiraz etmemiş ve takip kesinleşmişse, icra mahkmesindeki «kiralananın tahliyesine karar verilmesi»ne ilişkin duruşmada, «kira parasının daha önce ödendiğini» ileri sürebilir mi?

Daha önce de belirttiğimiz gibi, , yüksek mahkeme önceleri -«kira borcunun kesinleşmiş olduğu» gerekçesiyle- kiracının icra mahkemesinde «kira borcunu daha önce ödemiş olduğunu ileri süremeyeceğini»belirtmişken, daha sonra «gönderilen ödeme emrinin (ihtarın) haklılığının icra mahkemesinde araştırılabileceği» gerekçesiyle;

«İİK. 63 uyarınca, borçlunun ödeme emrine karşı yaptığı itirazında bildirdiği sebeplerle bağlı olup, sonradan bunları değiştirip genişletemeyeceğini, ancak borcu ödediğini gösteren ve elinde bulunan yazılı belgeyi yargılamanın her aşamasında icra mahkemesine sunabileceğini»

belirtmiştir..

Borçlu-kiracı, kira borcunu ödemiş olduğunu icra mahkemesindeki duruşmada da ileri sürmemişse, buna ilişkin belgeleri temyiz incelemesi sırasında Yargıtay'da ileri süremez.

VI- Kiralayan ile kiracı arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa dahi, kira borcunun yasal süre içinde ödenmemesi halinde, icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.

Yüksek mahkeme;

«Sözlü kira akdine dayalı tahliye istemli takibe karşı kiracı-borçlunun, hem aylık kira parasına hem de takip konusu alacak miktarına, bir kısmını ödediğini belirterek itiraz etmiş ancak ödediğini bildirdiği miktarı kanıtlayamamış olması halinde, mahkemece ‘ödendiği kanıtlanamayan ................. TL. üzerinden itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine» karar verilmesi gerekeceğini»

belirtmiştir.

VII- İcra mahkemesinde «itirazın kaldırılması» ve «tahliye» istemleri -İİK. mad. 269d maddesi yolu ile uygulanması gereken 70. madde uyarınca- duruşmalı olarak incelenir yani «evrak üzerinde» karar verilemez.

Yüksek mahkeme,

«‘Örnek 13 ihtarlı ödeme emri’ne borçlu-kiracının vekili tarafından itiraz edilmiş olması ve alacaklının da icra mahkemesinde ‘itirazın kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesi’ni istemiş olması halinde, duruşma davetiyesinin borçlu-kiracının kendisine değil vekiline gönderilmesi gerekeceğini»

«İcra mahkemesinde yapılacak duruşma davetiyesinin, duruşma tarihinden sonra kiracı-borçluya tebliğ edilmiş olduğunun saptanması halinde, duruşmanın yokluğunda sonuçlandırılamayacağını»

«Özürü kabul edilen ve duruşma gününün kendisine tebliğine karar verilen tarafa, duruşma günü tebliğ edilmeden duruşmanın bitirilemeyeceğini»

belirtmiştir.

İcra dairesine bildirdiği itiraz sebepleri ile -İİK. mad. 63 gereğince- bağlı olan ve «borçlu olmadığını», «borcu ödediğini» itirazın da bildiren kiracı; icra mahkemesindeki «itirazın kaldırılması» duruşmasında «aylık kira miktarına», «kiracılık sıfatına», «kira akdine»«kiralayanın sıfatına» itiraz edemez, sadece «kiralayanın dayandığı kira sözleşmesinin metninden anlaşılan itiraz sebeplerini» ileri sürebilir.

Hangi uyuşmazlıkları çözümlemenin icra mahkemesinin görevine girdiği ve hangi uyuşmazlıkların icra mahkemesince çözümlenemeyeceği konusundaki uygulamadaki duraksamaları yüksek mahkeme çeşitli içtihatları ile gidermeye çalışmıştır. Gerçekten yüksek mahkeme;

«İtirazı sırasında kira akdine itiraz etmeden, ‘kira borcu bulunmadığını’ veya ‘kira borcunu ödediğini’ ileri sürmüş olan kiracının, ‘taraflar arasında kira akdinin varlığı ve takip konusu kira alacağının miktarı kesinleşmiş olduğundan’ kiracı-borçlunun istenen kira borcunu ödediğini İİK'nun 269c. maddesinde nitelikleri belirtilen belgelerden biri ile kanıtlayamaması halinde, icra mahkemesince ‘taşınmazdan tahliyesine’ karar verilmesi gerekeceğini»

«‘Takip talebi’nde hangi aylaar ait kira parasının talep edildiğinin belirtilmemiş olması halinde, borçlunun ödeme emrine itirazda bulunması üzerine, icra mahkemesinde yapılacak duruşma sırasında, kiralayana bu hususun açıklattırılabileceğini»

«Kiracı duruşmaya gelmese dahi, icra dosyasında mevcut belgelerin incelenerek, kiracının gerçekten kira borcunun bulunup bulunmadığının araştırılması gerekeceğini»

«Ödeme belgesi hakkında kiralayanın diyeceği sorulmadan, bu konuda araştırma yapılmadan «kiracının itirazının kaldırılmasına» karar verilemeyeceğini»

«Kiralanan deponun «anahtarının teslimi» suretiyle hangi tarihte kiracı tarafından boşaltılmış olduğunun, icra mahkemesinde araştırılabileceğini»

«Borçlunun ileri sürdüğü ‘mahsup iddiası’nın icra mahkemesinde araştırılması gerekeceğini»

belirtmişken

«Hakkında yapılan tahliye talepli icra takibine karşı ‘muacceliyetin gerçekleşmediğini, eksik ödeme bulunmadığını’ icra dairesine bildirmiş olan borçlu-kiracının icra mahkemesine verdiği cevap dilekçesinde ‘kiralanana yaptığı tamir ve tadilat nedeniyle, yaptığı masrafları kiradan düşmek suretiyle ödemede bulunduğunu’ bildirmesinin -İİK'nun 63. maddesi uyarınca borçlu itirazında bildirdiği itiraz sebeplerini değiştirip genişletemeyeceğinden- icra mahkemesinde dinlenmeyeceğini» »

«Kiracının, ‘örnek 13 ihtarlı ödeme emri’ne karşı kiralanan yerin kullanmaya elverişli bulunmadığını ileri sürerek kira bedelini ödeme borcunun sona erdiğini ileri süremeyeceğini (Kiracının, yargılamayı gerektiren bu iddiasının, icra mahkemesinde değil, genel mahkemede açılacak davada tartışılabileceğini)»

«Kira sözleşmesinin özel şartları arasında öngörülen ‘savaş, tabi afet gibi sebepler olması ve buna ilişkin resmi belgenin ibrazı halinde, aylık kira bedelinin daha düşük ödeneceği'nin, öngörüldüğü hallerde, kiracının ‘kiralananın deprem nedeniyle kullanılamaz hale geldiğini’ iddia ederek kira bedelinin daha düşük ödenmesi gerekeceğini ileri süremeyeceğini, sözleşmenin bu hükmünün yorumunun dar yetkili icra mahkemesince yapılamayacağını»

«Kira sözleşmesinde ‘kiracının, kiralananı kiralayana teslim etmemesi halinde, her geçen gün için ......... TL. ödeneceğinin öngörülmüş olması halinde, ödenecek olan bu paranın 'cezai şart' niteliğini taşıyacağını ve tahsilinin gerekip gerekmediği yargılamayı gerektireceğinden, ilamsız takip yoluyla kiracıdan tahsil edilemeyeceğini»

«Kira sözleşmesini kabul etmiş olan kiracının «kiralananın anahtarının teslim edilmediğine, kiralanandan yararlandırılmadığına» ilişkin iddiasının icra mahkemesinde incelenemeyeceğini»

«Kira sözleşmesinin hile ile imzalatıldığı» iddiasının icra mahkemesinde incelenemeyeceğini»

«İcra mahkemesinde «kiralayanın, taşınmazı sözleşme uyarınca kullanılmaya elverişli olarak teslim etmediği» iddiasının incelenemeyeceğini»

«Kira sözleşmesinde öngörülmüş olan cezai şartın tahsilinin gerekip gerekmediğinin icra mahkemesinde çözümlenemeyeceğini»

«‘Kiracı bankanın, kendi ihtiyarı dışında herhangi bir nedenle taşınmazı, tahliyeye mecbur kalması halinde, peşin ödediği ve işlememiş müddete isabet eden kira parasının, kiracıya derhal iade edileceği’ hükmünün icra mahkemesinde incelenemeyeceğini»

«Kira sözleşmesinde, kiranın ödenme şeklinin yargılamayı gerektirecek biçimde belirtilmiş olması halinde, uyuşmazlığın icra mahkemesinde çözümlenemeyeceğini»

«Kiracının-kiralananın, çıkan yangın nedeniyle kullanılamayacak duruma gelmesi nedeniyle-kira sözlemesini tek taraflı olarak feshedip edemeyeceği konusundaki uyuşmazlığın icra mahkemesinde çözümlenemeyeceğini»

«‘Kiranın kiralanana elektrik bağlandığında başlayacağı’ koşulunu içeren bir sözleşmeye göre, ‘kiralanana elektrik bağlandığını’ kiralayanın yazılı bir belge ile kanıtlanması gerekeceğini»

«Kiracının, ‘kiralananı, kiralayanın onayı ile boşalttığını’ yazılı belge ile kanıtlayabileceği, bu konuda icra mahkemesinde tanık dinletemeyeceğini»

«‘Borçlu kiracının kira borcunun bulunup bulunmadğı’ husunun icra mahkemesince İİK. 269b, 269c, 269d maddeleri çerçevesinde araştırılacağı, ‘anlaşmazlığın yargılama yapılmasına bağlı olduğu’ndan bahisle ‘görevsizlik kararı’ verilemeyeceğini»

«Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin mahkeme kararı ile feshinden sonra kiracının ödemesi gereken paranın ecrimisil olacağı, ancak bunun tahsilinin gerekip gerekmediğinin yargılamayı gerektireceğini»

«‘Kira süresinin bitiminde, kiralananın teslim edilmemesi halinde, her geçen gün için ........... TL ödeneceği’ne ilişkin kira sözleşmesindeki koşulun yarılamayı gerektireceği, uyuşmazlığın icra mahkemesinde çözümlenemeyeceğini»

«Kira ilişkisinin inkarı (ve kiralayanın İİK. 269 b/I'de öngörülen bir sözleşmeye dayanmaması) halinde uyuşmazlığın icra mahkemesinde çözümlenemeyeceğini»

«‘Rutubet giderilinceye kadar kira talep edilemeyeceği’ kaydını içeren sözleşmedeki bu koşula göre kira paralarının tahsilinin mümkün olup olmadığının yargılamayı gerektireceğini»

«Sözlü kira sözleşmesine dayanılarak yapılan takipte,kiracının ‘kira sözleşmesini kabul etmemesi’ halinde, uyuşmazlığın icra mahkemesinde çözümlenemeyeceğini»3

«Sözleşmede, belli bir ‘kira parası’ yerine, ‘elde edilecek mahsulün 1/10'nun kira parası olarak harman zamanı ödeneceği’nin kararlaştırılmış olması halinde, uyuşmazlığın icra mahkemesinde çözümlenemeyeceğini»

«Kira sözleşmesinin varlığını inkar eden kiracının duruşmaya gelmemiş olmasının, kira sözleşmesi altındaki imzanın kiracıya ait olduğunun kabulüne yeterli olmayacağı, imzanın sahibini tesbit bakımından icra mahkemesinde bilirkişi incelemesi yaptırılamayacağını»

«Kira sözleşmesi, taraflara karşılıklı taahhütler yüklemişse, kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlığın icra mahkemesinde çözümlenemeyeceğini»

«Kira parası yönünden uyuşmazlığın çözümlenmesinin yargılama yapılmasını gerektirmesi halinde, ‘itirazın kaldırılması’na ve ‘tahliye’ye karar verilemeyeceğini»

«Kiracının ‘kiralananın kendisine teslim edilmediğini’ yazılı belge ile isbat etmesi gerekeceğini»

«Kiralanan yerin akit gereği kiralayan tarafından kiracıya teslim edilmiş olup olmadığı konusunda çıkan uyuşmazlığın -teslim konusunda yazılı resmi bir belge sunulmadıkça- icra mahkemesinde çözümlenemeyeceğini»

«Tahliyesi söz konusu olan yerin açık seçik anlaşılamaması ve bunun tesbitinin yargılama yapılmasını gerektirmesi halinde, uyuşmazlığın icra mahkemesinde çözümlenemeyeceğini»

«Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olan ‘kira başlangıcı’nın hangi tarih olduğunun ve cezai şart niteliğindeki ‘gecikme zammı'nın talep edilip edilemeyeceğinin icra mahkemesinde incelenemeyeceğini»

«Kiracının çek ile yaptığı ödemenin, takip konusu kira borcuna ait olup olmadığının tesbitinin yargılamayı gerektireceğini»

«Kira borcunun ödenmiş olup olmadığı konusundaki uyuşmazlığın yargılama yapmayı gerektirmesi halinde, icra mahkemesinin görevsizlik kararı vermesi gerekeceğini»

«‘Kiralayan’ sıfatının tesbitinde duraksamaya düşülmesi halinde uyuşmazlığın mahkemece çözümlenmesi gerekeceğini»

«Kiralanan taşınmazın, kiracıya ‘satış vaadi sözleşmesi’ ile satılmış olması ve kiralayanın bu tarihten sonraki dönem için takipte bulunması halinde uyuşmazlığın icra mahkemesinde çözümlenemeyeceğini»

belirtmiştir.

VIII- «Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile» boşaltılmasını sağlayan İİK. mad. 269 vd. hükümleri arasında, yukarıda açıklanan İİK. mad. 269 c hükmü en çok uygulama alanı bulan bir hükümdür. Bu maddeye ilişkin içtihatların çokluğu da bunu doğrulamaktadır. Kiracısını -şu ya da bu nedenle- kiralanandan çıkarmak isteyen tüm kiralayanlar tarafından bu madde ilk planda hatırlanıp uygulanmaktadır. Gerçekten kira parasını kiracısından alamayanlar kadar, kira parasını almakta olan kiralayanlar da -«makbuz vermeden» aldıkları kira paralarını inkar ederek- bu yola başvurmaktadırlar. Bu maddenin amacı, kira parasını süresinde kiracılarından alamayan kiralayanları koruyarak, kısa zamanda direngen (mütemerrit) ve kötüniyetli olan kiracıların kiralanandan çıkarılmasını sağlamak olduğu halde, uygulamada çok kez, kiracıların süresinde gönderdiği kira paraları kiralayanlar tarafından kabul edilmeyerek, kiracılar direngen duruma düşürülmek istenmekte ve daha sonra da İİK. mad. 269 c hükmünden yararlanılarak, taşınmazın boşaltılması istenmektedir. Bu gerçeği sezinleyen yüksek mahkeme, çeşitli içtihatlarında; «hangi durumlarda kiracıların» ve «hangi durumlarda kiralayanların» direngen (mütemerrit) sayılacağını bu konuda bir takım ilkeler kabul ederek belirtmiştir.

İcra mahkemesince «tahliye kararı» verilmeden önce, «kiralayan»ın mı,yoksa «kiracı»nın mı direngen olduğu,bu içtihatların ışığı altında araştırılmalıdır.

Yüksek mahkeme «kiracının temerrüdü»ne ilişkin olarak;

«Borçlu-kiracıya gönderilen ‘13 örnek ihtarlı ödeme emri’nde, ‘ödeme süresinin otuz gün olduğu’nun belirtilmemiş olması halinde, kiracının temerrüdünün oluşmayacağını ve bu nedenle ‘tahliye’ye karar verilemeyeceğini»

«Kira borcunu ‘İİK'nun 269c. maddesinde nitelikleri yazılı belgelerden biri ile yatırdığını’ kanıtlayamayan borçlu-kiracının temerrüdü gerçekleşmiş olacağından, tahliyesine karar verilmesi gerekeceğini»

«Ödeme emrinde kiracı borçluya ‘otuz günden fazla’ ödeme süresi tanınmış olması halinde, bu süre sona ermeden, kiracının temerrüde düşmüş olmayacağını»

«Kesinleşmiş olan kira farklarının uzun zaman sonra alacaklı-kiralayan tarafından talep edilmesinin alacaklının kötüniyetli olduğunu göstermeyeceğini»

«Yargılama sırasında kira borcunun ödenmesi ve yeni kira sözleşmesi yapılmasının, temerrüt olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediğinin değerlendirilmesine engel teşkil etmeyeceğini»

«Borçluya çıkarılan ‘örnek 13 ödeme emrinde’ ‘ödeme süresi’nin otuz gün yerine yedi gün olarak gösterilmiş olması halinde, borçlu-kiracının temerrüde düşmeyeceğini ve icra mahkemesinde, bu nedenle ‘tahliye talebinin reddine’ karar verilmesi gerekeceğini»

«Kira sözleşmesinde, ‘kira parasının çekle ödeneceği’ne dair bir kayıt bulunmaması halinde, kiralayana kira parası olarak çek vermiş olan kiracının temerrütten kurtulmuş olmayacağını»

«Takip konusu kira borcunun ihtar süresi içinde noksan yatırılmasının, kiracıyı temerrütten kurtaramayacağını»

«İhtar süresi içinde takip dosyasına yatırdığı kira parasının alacaklıya ödenmesini, menfi tesbit davası açıp mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alarak önlemiş olan kiracının temerrüde düşeceğini»

«Kiracısından kira bedeli olarak aldığı senetleri tahsile vermeyip elinde tutan kiralayanın, kiracısına ihtar göndererek temerrüde düşüremeyeceğini»

«İcra dairesine, kiracının banka veya PTT vasıtasıyla gönderdiği paraya ilişkin ihbar ya da dekontunun ‘ihtar süresi içinde’ gelmesi halinde, kiracının temerrütten kurtulacağı, icra memurunun bankadan veya PTT'Den parayı alma tarihinin esas alınamayacağını»

«Kira sözleşmesini imzalamış olan kiracı dışındaki birisinin kirayı yatırmasının, kiracıyı temerrütten kurtaracağını»

«‘Banka havalesi’ yasal bir ödeme biçimi olmadığından (kiralayan, böyle bir havaleyi almaya zorlanamayacağından), kiracının borcundan kurtulmuş olmayacağını»

«Kiracının, ödeme tarihi bakımından teamül haline gelmiş tarihlerde kira borcunu ödemekle, temerrütten kurtulacağını»

«Ödeme emrinde yazılı ihtar süresi içinde, takip konusu kira parasını mutad ödeme yerine (bankaya) yatıran kiracının -bankadaki hesabın kapatılması sonucu yatırılan para kiracıya iade edilmiş olsa dahi- temerrütten kurtulacağını»

«Kira borcunu takip tarihinden sonra fakat ödeme emrinin tebliğinden önce mutad ödeme yerine yatıran kiracının, mütemerrit sayılmayacağını»

«Kiracının, miktar itibariyle ödenmesi teamül haline gelmiş kira bedelini ödemekle, temerrütten kurtulacağını»

«‘Tevdi yeri kararı’ üzerine, bankadaki yanlış hesaba yapılan ödemenin, kiracıyı temerrüde düşüreceğini»

«Kiralayanın muvafakatı olmadan, kiraya mahsuben elektrik parasını ödeyen kiracının, temerrütten kurtulmayacağını»

«Kira sözleşmesinde öngörülen tarihin geçmesi ile kira borcunun muaccel olacağını (kiracının temerrüde düşeceğini)»

«Takipten sonra fakat ödeme emrinin tebliğinden önce, kira borcunu alacaklının banka hesabına yatıran borçlunun temerrütten kurtulacağını, ancak ‘takip masrafları’ yönünden alacaklının takibe devam edebileceğini,icra mahkemesince ‘tahliye kararı’ verilemeyeceğini»

«Konutta ödemeli olarak gönderilmeyen kira parasını kiralayanın almaması üzerine, ihtarlı ödeme emrinde öngörülen yasal sürenin geçmesinden sonra alınan «tevdi mahalli kararı» uyarınca arttırılan kira parasının, kiracıyı temerrütten kurtarmayacağını»

«Kiracının ‘konutta ödemeli olarak’ gönderdiği paranın, iki isimli olması nedeniyle PTT tarafından kiralayana ödenmemesinin ve tevdi yeri kararının bu gerekçeyle kaldırılmış olmasının, kiracıyı temerrüde düşürmeyeceğini»

«Telgraf havalesi ile gönderilen paranın alacaklıya ihtar süresinden sonra ulaşması halinde, kiracının temerrütten kurtulamayacağını»

«Yeni malikin kiralananı satın almasından çok önce, takip konusu ayları da kapsayan kira borcunu ‘tevdi mahalli kararı’na dayanarak, eski malik adına yatıran kiracının, kira borcundan kurtulmuş olacağını»

«Otuz günlük ihtar (ödeme) süresi geçtikten sonra alınan ‘tevdi mahalli kararı’ gereğince yapılan ödemenin, kiracıyı temerrütten kurtarmayacağını»

«Yatırılan kira paralarının ait olduğu ayların maddi hata sonucu yanlış belirtilmesinin, kiracıyı temerrüde düşürmeyeceğini»

«Kiracının daha önce yatırdığı kira bedelinden daha az kira bedeli yatırmasının -önceki fazla ödemesinin hataen olduğu kendisi tarafından kanıtlanmadıkça- kiracıyı temerrüde düşüreceğini»380

«Sözleşmede öngörülen depozit ödememenin temerrüde esas olamayacağını»

«Aldığı ‘tevdi mahalli kararı’ kaldırılan kiracının, icra dairesine ödeme yapmaması halinde, temerrüde düşeceğini»

«Kiracının, takip konusu ayın kira parası olarak öteden beri ödeme yeri olan bankaya yatırdığı paranın, alacaklı tarafından o aya ait olarak kabul edilmemesinin, kiracıyı temerrüde düşürmeyeceğini»

«‘Peşin’ ödenmesi gereken kira bedelinin, ihtar süresi içinde ödenmemesi halinde, kiracının temerrüde düşeceğini»

«Kiracı tarafından gönderildiği bildirilen paraların, hangi tarihte gönderildiği, alıcı tarafından alınıp alınmadığı kesin olarak saptandıktan sonra, temerrüdün oluşup oluşmadığı konusunda karar verilmesi gerekeceğini»

«Kiralayanın, kiranın arttırılması isteğini içeren ihtarnamesine verdiği cevapta ‘%30 arttırmada bulunacağını’ bildiren kiracının, yeni kira parasını buna göre yatırmamakla temerrüde düşeceğini»

«Takip konusu aylara ait kira parasını -kira sözleşmesinde öngörülen miktar üzerinden- ihtar süresi içinde yatıran kiracının kira borcundan kurtulacağını, kiralayanın takipten sonra açtığı kira tesbit davası sonucunda tesbit edilen kira parasının, borçluyu temerrüde düşürmeyeceğini»

«Akit süresince, her aya ait kira alacağı için kiracısından senet alan kiralayanın, bunları takip konusu yapması ve kiracısının da borç tutarlarını ödeyip senetleri geri alması halinde, borcundan kurtulacağı, temerrüde düşmeyeceğini»

«İhtar geçersizliğinin (haksızlığı) -yani borçlu kiracının temerrüde düşmemiş, alacaklının temerrüde düşmüş olduğunun- borçlu tarafından itiraz sırasında bildirilmemiş dahi olsa, icra mahkemesince doğrudan doğruya araştırılacağını»

«Kiralayanın itirazı ile kaldırılan önceki ‘tevdi yeri tayini kararı’na göre -bundan haberdar olduktan sonra- yaptığı ödeme ile kiracının temerrütten kurtulamayacağını»

«İflâsın, kiracıyı temerrütten kurtarmayacağını»

«Kiralayanın, bankaya talimat vererek ‘hesabına para kabulünü’ yasaklaması halinde, kira borcunu ‘konutta ödemeli olarak’ kiralayana gönderen kiracının temerrütten kurtulacağını»

belirtmişken, «kiralayanın temerrüdü»ne ilişkin olarak da;

«‘Tevdi yeri tayinine ilişkin karar’ın, kiralayanın temerrüdünü gösteren yargısal bir belge olduğunu»

belirtmiştir.

IX- Alacaklı-kiralayanın «itirazın kaldırılması» ve «tahliye» istemini inceleyen icra mahkemesi, hangi durumlarda sadece «itirazın kaldırılması»na ve hangi durumlarda da «itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine» karar verileceği konusuyla ilgili olarak;

«İcra mahkemesince ‘itirazın kaldırılmasına’ karar verilmeden, tahliyeye karar verilemeyeceğini»394

«Alacaklı kiralayanın borçlunun itirazı üzerine icra mahkemesinde ‘tahliye’ istemeden yalnız ‘itirazın kaldırılması’nı isteyebileceğini, icra mahkemesinin itirazın kaldırılmasına ilişkin kararından sonra alacaklı kiralayanın buna dayanarak, kararın kesinleşmesinden itibaren, borçlu kiracı hakkında ‘6 ay içinde’ tahliye davası açabileceğini»

«Alacaklı-kiralayanın, borçlu-kiracının itirazı üzerine, icra mahkemesinden ‘tahliye’ istemeden, yalnız genel mahkemeden ‘itirazın iptalini’ isteyebileceğini, bu mahkemeden alacağı ‘itirazın iptâline’ ilişkin kararın kesinleşmesinden itibaren, icra mahkemesinden, borçlu-kiracının tahliyesini isteyebileceğini»

«Alacaklı-kiralayanın, borçlu-kiracının ödeme emrine karşı yaptığı kısmi itiraz dilekçesinde kabul ettiği kısım için -ayrıca ‘itirazın kaldırılması’ isteminde bulunmadan doğrudan doğruya icra mahkemesinden ‘tahliye’ye karar verilmesini isteyebileceğini»

«‘İtirazın kaldırılması’ sağlanmadan ‘tahliye’ye karar verilemeyeceğinden, tahliye davasından ayrı olarak açılan ‘itirazın kaldırılması’ davasının sonucunun beklenmesi gerekeceğini»

«Alacaklı-kiralayanın, borçlu kiracının ödeme emrine yönelik itirazının kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde ‘itirazın kaldırılması’nı istemesi gerekeceğini»

«Kira parası muacel hale gelmeden icra takibinde bulunulmuş olması halinde, kiracı temerrüde düşmüş olmayacağından, ‘itirazın kaldırılması talebinin reddine’ karar verilmesi gerekeceğini»

«‘İtirazın kaldırılması’ istenilmeden icra mahkemesince ‘itirazın kaldırılmasına’ karar verilemeyeceğini»

«Alacaklı-kiralayan tarafından, ‘itirazın kaldırılması ve tahliye’ istenmiş olmasına rağmen, mahkemece temerrüt olgusunun gerçekleştiği’ kabul edilerek, ‘itirazın kaldırılmasına, takibin devamına’ karar verilmiş olmasının -ayrıca tahliyeye de ilişkin hüküm kurulmamış olması nedeniyle- hatalı olduğunu»

«‘Takip talebi’nde ‘tahliye’ istenmemiş olması halinde, icra mahkemesinden alacaklı ‘itirazın kaldırılmasını ve tahliye’yi istemiş olsa bile, tahliyeye karar verilemeyeceğini, sadece ‘itirazın kaldırılması’ isteminin incelenmesi ile yetinileceğini»

«İcra mahkemesinden ‘itirazın kaldırılması’ istenmeden ‘tahliye’ istenemeyeceğini»

«Borçlu-kiracıya ‘7 örnek ödeme emri’ gönderilen durumlarda, icra mahkemesince ‘tahliye’ kararı verilemeyeceğini»

«‘İtirazın kaldırılması’ ve ‘tahliye’ taleplerinin birlikte yapılmasının zorunlu bulunmadığını, ‘tahliye’ istenilmeden de ‘itirazın kaldırılması’nın istenebileceğini»4

«Kira sözleşmesini vekil sıfatıyla imzalamış olan kişinin, kendi adına icra mahkemesinden ‘itirazın kaldırılmasını’ isteyemeyeceğini»

«‘İtirazın kaldırılması’ isteminde bulunmuş olan kiralayanın bu istemi hakkında olumlu/olumsuz bir karar verilmeden sadece ‘tahliye isteminin reddine’ karar verilmiş olmasının isabetsiz olacağını»

«Alacaklının sadece ‘itirazın kaldırılmasını’ istemiş olması halinde, icra mahkemesince talep aşılarak ‘itirazın kaldırılmasına ve taşınmazın tahliyesine’ karar verilemeyeceğini»

«İcra mahkemesince infazda tereddüt yapacak şekilde ‘ne miktar hakkında itirazın kaldırıldığı’ belirtilmeden ‘itirazın kaldırılmasına’ karar verilemeyeceğini»4

«İcra mahkemesine ‘itirazın kaldırılması’ ve ‘tahliye kararı verilmesi’ için ayrı ayrı başvurulabileceğini»

«İcra mahkemesinden ‘itirazın kaldırılmasına’nın istenebilmesi için 30 günlük ödeme süresinin geçmesini beklemeye gerek bulunmadığını»

«İcra mahkemesinden ‘itirazın kaldırılmasına’nın istenmiş olması halinde, icra mahkemesince ‘itirazın iptâline’ karar verilemeyeceğini»

«Alacaklının, tevdi yerine yatırılan parayı almamış ve tevdi yeri kararının mahkemece kaldırılmış olması halinde, ‘tahliye kararı’ verilemeyeceğini sadece ‘itirazın kaldırılmasına’ karar verilmekle yetinilmesi gerekeceğini»

«İtirazında ‘kira akdini inkar eden’ kiracının, sulh hukuk mahkemesine başvurup ‘tevdi mahalli kararı’ alması halinde, alacaklının istemi üzerine icra mahkemesince ‘itirazın kaldırılmasına’ karar verilmesi gerekeceğini»

«İcra dairesine başvurarak ‘kiracı olmadığını’ bildiren ancak kiralayana daha önce gönderdiği ihtarnamede ‘kiracılık sıfatını kabul eden’ borçlunun itirazının kaldırılmasının, kiralayan tarafından istenebileceğini»

«Alacaklı,takibin itirazla duran kısmı hakkında ‘itirazın kaldırılması’nı istemedikçe, icra mahkemesince sadece -kabul edildiği halde ödenmemiş olan- kira borcundan dolayı temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilebileceğini, itiraz edilen borç hakkında ‘itirazın kaldırılmasına’ karar verilemeyeceğini»

«Hem ‘kira borcu olmadığını’ ve hem de ‘istirdat konusunda dava hakkı sakla kalmak üzere ihtar süresi içinde borcu ödeyeeceğini’ bildiren kiracının itirazının kaldırılmasına gerek bulunmadığını»

«Borçlu-kiracının, hem takibe ‘itiraz’ etmesi ve hem de takip konusu kira borcunu ‘icra dosyası’na yatırması halinde alacaklının ‘itirazın kaldırılması’nı icra mahkemesinden talep edip bu konuda olumlu karar almadıkça icra dosyasındaki parayı tahsil edemeyeceğini»

belirtmiştir.

X- «Takip talebi»nde ‘tahliye’ isteminin yer almaması halinde, alacaklı-kiralayan, mahkemeden «tahliye» isteminde bulunamaz ve mahkemece «tahliye kararı» verilemez.

Alacaklı-kiralayan tarafından, takip talebinde «tahliye» de istenmiş olmasına rağmen, borçlu-kiracıya «örnek 7 ödeme emri» gönderilmişse, icra mahkemesince yine «tahliye kararı» verilemez..

Taraflar arasında kira ilişkisi bulunması ve mahkemece ‘işgal tazminatı’nın hüküm altına alınmış olması halinde, icra mahkemesince ‘kiralananın tahliyesine’ karar verilemez..

Tahliye isteğine ait icra mahkemesindeki duruşmada kiralayanın, kiracının -iki ay sonraki- tahliye istemini kabul etmesi halinde icra mahkemesinin «tahliyenin ......... tarihinde infaz edilmesine» şeklinde karar vermesi gerekir..

XI- İcra mahkemesince, «itirazın kaldırılması» isteminin «esasa ilişkin nedenlerle» kabulü halinde borçlu, aynı nedenlerle reddi halinde ise alacaklı -diğer tarafın talebi üzerine- «yüzde kırktan aşağı olmamak üzere» inkar tazminatına mahkum edilir (İİK. mad. 269d; 68/son).

Yüksek mahkeme, bu konuyla ilgili olarak;

«13 örnek ihtarlı ödeme emrine yaptığı itirazında, kısmen ya da tamamen haksız çıkan borçlu (kiracı) aleyhine, alacaklı (kiralayan) lehine, -dava dilekçesinde veya duruşma sona erinceye kadar- talepte bulunmuş olması halinde, icra mahkemesince kaldırılan (haksız bulunan) itiraz miktarı üzerinden, %40 tazminata hükmedilmesi gerekeceğini»

«13 örnek ödeme emrine’ yaptığı itirazında -kısmen ya da tamamen- haklı çıkan borçlu (kiracı) yararına, -cevap dilekçesinde veya duruşma sona erinceye kadar- talepte bulunmuş olması halinde, icra mahkemesince ‘itirazın kaldırılması talebinin reddi’ halinde (itirazının kabul edilen miktarı üzerinden) %40 tazminata hükmedilmesi gerekeceğini»

«Mahkemece, yargılama sonucunda haklı bulunan kiracı ya da kiralayan lehine inkar tazminatına hükmedilebilmesi için karşı tarafın kötüniyetli olduğunun da kanıtlanması gerekmediğini»

«Alacaklının ‘tahliye’ isteminin reddedilmesi halinde, alacaklı aleyhine %40 tazminata hükmedilemeyeceğini»

«İcra mahkemesince, ‘itirazın kaldırılması isteminin kabul ya da reddi’ halinde, talep olmadan, doğrudan doğruya %40 tazminata hükmedilemeyeceğini»

belirtmiştir.

XII- «İtirazın kladırılması» ve «tahliye» istemiyle alacaklı-kiralayanın başvurabileceği (yetkili) icra mahkemesi; borçlu-kiracıya «örnek: 13 ihtarlı ödeme emri» göndermiş olan icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesidir.

Yüksek mahkeme;

«Borçlu-kiracının süresi içinde icra takibinin yetkisine itiraz etmemiş olması halinde,icra dairesinin yetkisinin kesinleşeceğini ve alacaklı-kiralayanın bu icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine başurarak, ‘itirazın kaldırılması ve tahliye’ isteminde bulunabileceğini»

«Tahliye istemli icra takibinin başlatıldığı icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesinden taşınmazın tahliyesinin istenebileceğini, buradaki yetki kurallarının kamu düzenine ilişkin ve re'sen gözönüne alınması gereken kesin yetki kuralı olduğunu»

«Alacaklı-kiralayanın, örnek: 13 ihtarlı ödeme emrini gönderen icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesinden ‘tahliye kararı’ verilmesini isteyebileceğini; başvurulan icra mahkemesinin yetkili olup olmadığını kendiliğinden araştırması gerekeceğini»

belirtmiştir.

XIII- İcra mahkemesinden «tahliye kararı» almış olan alacaklı-kiralayan bu ilamı ne zamana kadar infaz ettirmek zorundadır? Alacaklı-kiralayan aldığı tahliye ilamını hemen infaz ettirmez, kiracı kiralananda oturmaya devam ederse, kira akdi yenilenmiş sayılır mı?

Yüksek mahkeme;

«İcra mahkemesinden taşınmazın tahliyesine dair karar almış olan alacaklının yaklaşık iki yıl takip dosyasını takipsiz bıraktıktan sonra taşınmazın tahliyesini isteyemeyeceğini (Bu durumda akdin yenilenmiş sayılacağını),»

«Tahliye ilamının, bir yıllık kira dönemi içinde infazının istenmesinin gerekeceğini, bu sürenin aşılması halinde kira akdinin yenilenmiş sayılacağını»

«Arsa niteliğindeki bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde yer alan ‘kiracının, kira süresi sonunda kiralananı boşaltmaya ve teslime zorunlu olduğu’ şeklindeki hüküm nedeniyle, tarafların susması ile kira sözleşmesinin zımnen yenilenmiş olmayacağını»

belirtmiştir.

XIV- a) İcra mahkemesinin «itirazın kaldırılmasına» (ve «taşınmazın tahliyesine») ilişkin kararı temyiz edilebilir (İİK. mad. 363/3). Ancak, bu temyiz takibi durdurmaz435 Borçlu-kiracı; İİK. mad. 36'ya göre «üç aylık kira tutarını»436 teminat olarak yatırarak, icra dairesinden «icra mahkemesinin ‘itirazın kaldırılması ve tahliye kararı’nın sadece tahliyeye ilişkin bölümü için» önel (süre) ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nden de icranın geri bırakılması (tehiri icra) kararı isteyebilir (İİK. mad. 269c/III, son cümle).

«Tahliye kararı» hakkında, kiracı -üç aylık kira parasını icra dairesine teminat olarak yatırarak- Yargıtay’dan «yürütmenin durdurulması» (tehiri icra) kararı verilmesini talep edince, eğer «tahliye kararı» icra mahkemesi tarafından verilmişse, bu talebi inceleyen 12. Hukuk Dairesi -«satış dışı yollarla icra veznesine girmiş olan paranın tahliyeye hasren’ alacaklıya ödenmesine (İİK. mad. 364/III hükmünün) icra mahkemesi kararının temyizinin engel teşkil etmeyeceğini» belirten21.2.1968 T. 23/5 sayılı İçt. Bir. K. gereğince- sadece ‘tahliyeye hasren’ tehiri icra kararı vermekte olduğundan,439 bu durumda kiracının icra dairesine teminat olarak yatırdığı -üç aylık- ‘kira parası’ alacaklı- kiralayana ödenmekte ve sadece ‘tahliye’ için kararın Yargıtay 12. Hukuk Dairesince onaylanması beklenmekte, buna karşın «tahliye kararı» sulh hukuk mahkemesi tarafından verilmişse, tehiri icra istemini inceleyen Yargıtay 6. Hukuk Dairesi mutlak olarak -hem ‘kira parasının kiralayana ödenmesini’ ve hem de «tahliyeyi» kapsar biçimde- tehiri icra kararı verdiğinden, bu durumda, alacaklı-kiralayan hem icra dairesine teminat olarak yatırılmış olan kira paralarını alabilmek ve hem de fiilen tahliyeyi yaptırabilmek için, tahliye kararının 6. Hukuk Dairesince onaylanmasını beklemek durumunda kalmaktadır..

Bu konuyla ilgili olarak ayrıca şu hususu da belirtelim ki; tahliyeye ilişkin ilk ilamın infazının, tehiri icra kararı getirilerek önlenmesinden sonra, ilamın Yargıtayca bozulması üzerine yeniden «tahliye kararı» verilmesi halinde, bu ilamın infazının durdurulması için, yeinden «tehiri icra kararı» getirilmesi gerekir.

Yüksek mahkeme,

«İcra mahkemesince, ‘tahliye kararı’ verilen hallerde hükmü temyiz eden borçlu-kiracının İİK'nun 36. maddesinden faydalanarak Yargıtaydan tehiri icra kararı getirmek için icra dairesinden süre isteyebileceğini, buna karşın icra mahkemesince sadece ‘itirazın kaldırılması’na karar verilen hallerde bu imkana sahip olmadığını»

«İcra mahkemesinin, İİK. 36'ya göre tahliyeye ilişkin takibi durduramayacağını, icra müdürünün ‘tehiri icra kararı’ getirmesi için kiracıya süre verebileceğini»

«Borçlunun, tahliye ilamının infazı için mahalline gidildiğinde de İİK. 36'ya göre mehil isteyebileceğini»

belirtmiştir.

«Tahliye kararı»nın uygulanması için, kesinleşmesi gerekmez. Sadece, tahliye için, kararın borçluya tefhim ya da tebliğinden itibaren on gün beklenmesi gerekir (İİK. 269/c/son)446 Bu süre geçtikten sonra, borçlu-kiracı, kiralanandan icra dairesi tarafından zorla çıkarılır. Bu işlem için,borçlu-kiracıya, ayrıca icra dairesince herhangi bir «icra emri» ya da «tahliye emri» tebliğine gerek yoktur.

Borçlu-kiracı, «icranın geri bırakılması»na ilişkin -Yargıtay'dan- bir karar almamış ve kiralanandan zorla çıkarılmışsa, tahliye kararının Yargıtay'ca bozulması üzerine, İİK. mad. 40 hükmüne göre448 icra eski haline iade edilir. Ancak, tahliyeden sonra, kiralanan, kiralayan tarafından iyi niyetli bir üçüncü kişiye kira verilmişse, bozmadan sonra artık icranın iadesi mümkün olmaz (İİK. mad. 40/III, 366/VI).

İcra mahkemesinin vermiş olduğu «itirazın kaldırılması ve tahliye» kararı maddi anlamda «kesin hüküm» (HUMK. mad. 237) teşkil etmez. Bu karardan sonra, borçlu-kiracı tarafından ‘olumsuz tesbit davası’ açılabilir (İİK. mad. 237).

b) İcra mahkemesinin «itirazın kaldırılması ve tahliye isteminin reddi»ne ilişkin kararı da temyiz edilebilir (İİK. mad. 363/3).

Bu karar maddi anlamda «kesin hüküm» (HUMK. mad. 237) teşkil etmez. Bu nedenle, icra mahkemesi tarafından talebi reddedilen (haksız bulunan) alacaklı-kiralayan genel mahkemede «alacak ve tahliye davası» açabilir. Alacaklı-kiralayan tarafından böyle bir dava açılması halinde, «icra mahkemesince hükmedilmiş olan asgari yüzde kırk tazminatın (ve varsa para cezasının) tahsili, bu dava sonuna kadar ertelenir ve alacaklı-kiralayanın bu davayı kazanması halinde aleyhine hükmedilmiş olan tazminat ve para cezası kalkar» (İİK. mad. 269c/II, 68/V, c:2).

XV- İcra mahkemesince verilen «itirazın kaldırılması ve tahliye» ya da «itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin reddi» kararına karşı Yargıtay'ca verilen onama ya da bozma kararı'na karşı karar düzeltme yoluna başvurulabilir (İİK. mad. 366/III).

Borçlu-kiracının, Yargıtay'ın onama kararına karşı «karar düzeltme» yoluna başvurmuş olması, icra mahkemesinin «itirazın kaldırılması ve tahliye kararı»nın icrasını durdurmaz.

Borçlu-kiracı, alacaklı-kiralayanın talebi üzerine taşınmazdan zorla çıkarıldıktan sonra, Yargıtay kiracının «karar düzeltme» talebini kabul ederek icra mahkemesinin «tahliye kararı»nı bozmuş, icra mahkemesi de bu karara uyarak «tahliye talebinin reddine» karar vermişse, «icranın eski hale iade edilmesi» gerekir (İİK. mad. 40/II; 366/V). Yani, icra dairesinin, taşınmazı tekrar borçlu-kiracıya teslim etmesi gerekir. Ancak, bunun gerçekleşebilmesi için, «kiralananın bu arada iyi niyetli bir üçüncü kişiye kiraya verilmemiş olması» gerekir (İİK. mad. 40/III, 366/V).

* Kira akdi dışındaki itirazlar ve tahliye:

Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re'sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur.

Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde 68 nci madde hükmü kıyasen uygulanır.

İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi lazımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabilir.